Багато хто з нас живе в типових панельних "дев'ятиповерхівках", яких починаючи з сімдесятих років було збудовано безліч. При цьому дуже невелика кількість людей цікавиться, що саме являє собою будинок, в якому вони живуть, обмежуючи інтереси лише своєю квартирою. А мені було завжди цікаво, як влаштовано екосистему під назвою "дім".
У дитинстві я лазив у підвали, проходив з підвалу в підвал через вікна теплотраси, заглядав із ліхтариком у чорні вікна, зарослі павутиною, відчиняв зачинені двері горищних люків. Мені було все цікаво. Конструкції, запахи та звуки дахів та підвалів говорили про те, що будинок – це не просто квартири, а цілий комплекс складних систем.
Та й загалом це доповнює і змінює уявлення про те, що таке місто і що таке людина.
Отже, сьогоднішня прогулянка – по даху дев'ятиповерхівки; тієї самої, на яку я вперше піднявся 1995 року.
02. Останній поверх у під'їзді виглядає так. Тут надзвичайно висока стеля і є такі металеві зварені сходи, що ведуть до виходу на дах.
03. Ліворуч від ліфта (прямо над входом у квартири) є ось такий люк. Вважаю, що він якось пов'язаний із обслуговуванням ліфтового обладнання.
04. Піднімаємося металевими драбинками. Вона дуже незручна – одразу видно, що не розрахована на щоденне використання.
05. Безпосередньо вихід на дах закритий щитом із жерсті, що пригвинчений до основи за допомогою наварених болтів та нагвинчених на них гайок. Акуратно відкручуємо (і після відвідування даху також акуратно закрутимо назад).
06. Піднімаємося ще однією драбинкою. Вона ще незручніша, ніж попередня.
07. І ось ми нагорі. Перше, що впадає у вічі — вентиляційний "грибок" шахти сміттєпроводу, а також бетонні елементи декору, що закривають вікна під'їзду.
08. Подивимося назад. У 1995 році цей вихід на дах був закритий не металевим щитом, а такими дерев'яними товстенькими дверцятами на петлях (мо-моєму, синього кольору), оббитої бляхою. Там навіть видно залишки її коробки.
09. Сам блок, з якого ми вийшли на дах, має такий вигляд. Крім виходу, в ньому також розташовується ліфтова кімната з машинами ліфтового обладнання.
10. Вентиляційне віконце ліфтове. Блоки оздоблені тут таким же щебенем, як і весь будинок.
11. Ось ця бетонна конструкція на передньому плані – вихід квартирної вентиляції. Бачили такі грати у себе у ванній та на кухні? Вони ведуть у вентшахту, яка закінчується на даху ось такою штукою. Через арматурні кільця кришки шахти пропущені дроти телемережі.
12. Усередині шахта виглядає так. Досить чиста, до речі. Ще тут дуже специфічний запах. Пахне якоюсь старою олією, чимось на кшталт котлет, якоюсь гречкою — запах десятків кухонь. Цей запах я запам'ятав дуже добре під час першого відвідування даху. У той час, до речі, шахти були бруднішими і звідти разом із потоками теплого повітря летіли якісь пластівці.
13. Весь дах і всі поверхні на ній покриті таким руберойдом для гідроізоляції. Він досить сучасний, сіренький такий, за відчуттями - майже не руйнується від перепадів температури. Коли я був тут уперше, тут лежав такий старий чорний руберойд, що місцями здутий від спеки і потрісканий від морозів.
До речі, не знаю, що це за блок у центрі кадру.
14. Стік для води. Вони розташовуються по всьому даху таких своєрідних низинах. Чи бачили колись, як у дощ тече вода з такої загнутої труби, що виглядає з блоку під першим поверхом дев'ятиповерхівки? Ця труба починається високо на даху таким стоком.
14. А ось ця металева трубка – виведений назовні кабель-канал.
15. Зараз у цьому будинку кабельне телебачення, а колись тут стояли великі антени, що приймають, я пам'ятаю їх по першому відвідуванню даху.
Ще один кабель-канал, з деталями якогось кріпильного обладнання - можливо, саме ось цим кріпилися підтримуючі стропи антен.
16. Деякі мешканці встановлюють на даху спунікові тарілки, використовуючи для цього стіну такого піднесення, утвореного через різницю у висоті різних частин будинку. Височина, до речі, зараз закрита гідроізоляцією, а я пам'ятаю час, коли тут була просто гола стіна (здається, навіть прокладена навіщось цеглою), а на більш високу частину будинку звідси вели дерев'яні приставні драбинки.
17. Вид із даху.
18. Ось ці дроти на ізоляторах — швидше за все електромережа.
19. Якась металева конструкція на виході з іншого під'їзду. Вважаю, що це залишки самопальної антени.
20. Загальний вигляд даху будинку. Тут добре видно штучну "низину" стоку для води.
21. Залишки якогось троса. Швидше за все – частина ремонтної лебідки.
22. Чи не страшно ходити по даху? Страшновато. Огорожа, що здавалася мені в дитинстві надійним захистом, зараз виявилася дуже низькою та маленькою.
23. А в деяких місцях ці "перила" з куточка зовсім закінчуються.
24. Тож подивимося ще на ріг будинку і підемо, мабуть, униз.
25. Найприємніше в прогулянках по дахах - знову опинитися на землі. Або навіть так — опинитися на землі в той спосіб, яким планувалося спочатку:)
До суттєвих недоліків панельного будівництва можна віднести недостатню теплоізоляцію конструкції. І особливо це питання стосується даху. Гідроізоляція та утеплення покрівлі – питання, яке періодично турбує всіх мешканців панельного будинку, особливо тих, що живуть на останньому поверсі. Поява щілин і тріщин у покрівельному покритті, його недостатня ізоляція і тонкий шар ведуть до великих втрат в холодну пору року, появі протікань і протягів, зниження експлуатаційних характеристик усієї будови. Тому утеплення покрівлі будинку має проводитися вчасно, щоб уникнути деформації кроквяної системи, яка може призвести до обвалення даху. У разі влаштування плоского даху, який має основу у вигляді бетонної плити, недостатні тепло- та гідроізоляція покрівлі можуть призвести не тільки до високих тепловтрат, але й появи вогкості та грибка у приміщеннях верхніх поверхів.
Види покрівлі сучасних панельних будинків
При будівництві панельних будинків найчастіше влаштовуються плоскі типи дахів з різними видами покрівельних покриттів або горищні дахи з невеликим ухилом, що запобігає скупченню снігу та вологи на покрівельному покритті.
Найпопулярнішими видами покрівлі для сучасних панельних будинків є рулонна покрівля, багатошарова бітумна черепиця, м'яка покрівля та гнучка черепиця. Залежно від виду покрівельного покриття та типу даху вибирається технологія утеплення покрівлі та вид утеплювача. Для утеплення панельних будинків використовуються такі види теплоізоляційних матеріалів:
- пінополістирольні плити;
- мінеральні утеплювачі;
- жорсткий пінополіуретан.
Технологія утеплення покрівлі панельного будинку
Найбільш простим способом утеплення плоскої покрівлі вважається напилення одного або декількох шарів жорсткого пінополіуретану. Цей спосіб дозволяє створювати міцне та вологостійке покриття даху з хорошими морозостійкими характеристиками. Основна перевага утеплення покрівлі ППУ - швидке нанесення теплоізоляційного покриття з відмінною механічною міцністю та низькою теплопровідністю. Напилюваний пінополіуретан підходить для утеплення м'якої покрівлі та даху з великою кількістю архітектурних елементів. Крім утеплення покрівлі пінополіуретаном існують ще кілька способів використання ізолятора, наприклад, для герметизації швів і стиків і ремонту покрівельних перекриттів, що зносилися.
Іншим популярним способом теплоізоляції є утеплення покрівлі пінополістиролом, який укладається на бетонне перекриття даху в один або кілька шарів із створенням гідроізоляції, що захищає утеплювач від проникнення вологи та утворення конденсату. Екструдований пінополістирол підходить як утеплювач для будь-яких видів покрівлі, цей вологостійкий і легкий теплоізоляційний матеріал для утеплення покрівлі має високу механічну міцність і морозостійкість і включається до складу покрівельного пирога при утепленні скатних дахів. Його дешевшим аналогом вважається пінопласт, який використовується для внутрішнього утеплення покрівлі в конструкціях дахів горищного типу. Так як деякі види пінопласту вважаються пальним матеріалом, то для влаштування утеплення покрівлі зсередини використовується мінеральні плити, які кріпляться на решетування і укриваються пароізоляційним матеріалом, що перешкоджає попаданню конденсату на поверхню утеплювача.
Технологія утеплення покрівлі мінватою на плоских та похилих дахах панельних будинків здійснюється двома способами, за допомогою одношарового або двошарового покрівельного пирога. У першому випадку на бетонне перекриття укладається рулонна або мастична гідроізоляція, потім кріпиться утеплювач: пінополістирольні або мінеральні плити, після чого укладається захисна мембрана і покрівельне покриття, наприклад, м'яка покрівля. Другий спосіб полягає у створенні подвійної теплоізоляції з різних видів утеплювачів, що дозволяє створити високий пиріг утеплення покрівлі, який перешкоджає відсипанню бетонного перекриття, а отже зберігає тепло в приміщеннях останніх поверхів.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Мабуть, багато мешканців багатоквартирних будинків стикалися з такою проблемою, як протікання, а також недостатньо надійний стан даху. В один ряд сюди стають і такі мінуси, як неякісне покриття, обвал дахів у старому будинку тощо. Саме тому капітальний ремонт покрівлі багатоквартирного будинку – одне з найбільш гострих питань для багатьох мешканців.
Дуже часто багато громадян, звертаючись за допомогою в різні інстанції, що займаються питаннями обслуговування будинків, стикаються з їхньою повною бездіяльністю, внаслідок чого збирання коштів на ремонт покрівлі в багатоквартирному будинку здійснюється самостійно.
Однак перш ніж звертатися до подібних органів та оплачувати послуги фахівців з покрівельних робіт, необхідно зрозуміти саму причину. Далі йтиметься про те, які існують типи покрівель у багатоквартирних будинках, а також проблеми і шляхи їх вирішення, що виникають у зв'язку з ними.
Види покрівлі у багатоквартирних будинках
Оскільки видів дахів у багатоповерхових будинках існує кілька, важливо розібратися в особливостях кожного з них, оскільки ремонтні роботи можуть значно відрізнятися.
Відповідно до конструкції та форми покрівлі діляться на:
- односхилі (з різним похилим кутом);
- двосхилі;
- багатосхильні;
- безсхили (стандартні плоскі дахи);
- складні (більше характерні для сучасних будівель, ніж для старих будинків).
У конструкцію покрівлі входить зовнішнє покриття та опора, що знаходиться зсередини (це може бути система крокв або плита із залізобетону). Також обов'язковими елементами є водостічна система, а також шари утеплення та гідроізоляції. Так чи інакше, виконуючи капітальний ремонт покрівлі багатоквартирного будинку, обов'язково необхідно враховувати всі конструктивні особливості покрівлі.
Способи ремонту даху
Роботи з реставрації дахів будівель з безліччю квартир прийнято розділяти на дві великі групи: поточний або тимчасовий і капітальний або повний.
Так, поточний ремонт покрівлі багатоквартирного будинку виконується в тому випадку, якщо виявляються дефекти системи покрівлі. Дуже часто всі роботи зводяться до заміни старого і пошкодженого покрівельного покриття, яким зазвичай виступає руберойд, на нове, усуваючи тріщини, що з'явилися, і щілини. Виходячи з необхідності, нове покриття може укладатися як в один, так і в два шари. По завершенні ремонтних робіт усі шви та стики полотна покрівлі повністю герметизують спеціальними речовинами.
Щодо фінансів цей вид ремонту не є надто витратним, тому він є більш поширеним. Однак є ще один різновид поточного ремонту, коли укладати нове покрівельне полотно не потрібно. У місці дефекту після попереднього надрізу відгинаються краї, а внутрішній простір старанно очищається. Далі його сушать за допомогою та обробляють шаром будівельної мастики як покриття, так і його основу. Краї повертають на місце, після чого їх треба щільно притиснути один до одного, дочекавшись повного зчеплення.
Місця з гниллю, що проявилася, повністю вирізуються, дах очищається. Всі дефектні місця заповнюються тією ж мастикою, а потім на місце, що обробляється, приклеюється новий шматок впритул до старого матеріалу. Безумовно, такий спосіб ремонту далеко не найякісніший, але в наш час він цілком поширений, особливо на дахах старих будинків.
А капітальний ремонт покрівлі багатоквартирного будинку є повною переробкою даху. З неї знімається старе покриття, після чого заливається свіжа стяжка і в два шари укладається новий покрівельний килим. Виконання такого ремонту слід довіряти лише фахівцям, оскільки під час робіт може бути пошкоджено внутрішнє оздоблення квартир, що знаходяться на верхніх поверхах.
Якщо протікає дах у багатоквартирному будинку, це може бути наслідком неправильно виконаних робіт. Основна робота при капітальному ремонті полягає в наплавленні руберойду особливим газовим пальником (прочитайте: ). Виворіт покрівельного килима нагрівається знизу, після чого матеріал обережно притискається до основи даху. Дуже важливо контролювати температуру вогню, оскільки її неправильний показник може призвести до руйнування матеріалу. Укладати покриття необхідно за принципом нахлеста, а всі шви обов'язково необхідно обробити будівельним герметиком.
Фактори виникнення протікання покрівлі багатоквартирних будинків
Уникнути витоків можна лише одним способом – виконавши капітальний ремонт покрівлі. Причини виникнення цих неприємних дефектів можуть бути різними, але найчастіше вони виявляються після сильних дощів або в період масового танення снігового покриву.
Так, причинами протікання даху в багатоквартирних будинках можуть бути такі:
Виявлення протікання покрівлі
До подання заявки на виконання капітального ремонту слід чітко визначити місце, яке пошкоджено. Найчастіше для цього зіставляється місце протікання і вже ним знаходиться джерело пошкодження на даху. На м'яких бітумних покрівлях зробити це дуже легко – у місці дефекту утворюються міхури повітря.
Килим у такому разі слід замінити повністю, а потрібне місце добре просушити. Самостійно виконувати ці роботи не варто, краще довірити спеціалістам. Але якщо є бажання, докладні описи всього ходу робіт з відео та фото завжди можна знайти у наших статтях, присвячених покрівлям та їх ремонту.
Іноді трапляється так, що проблема протікання на скатних покрівлях може ускладнюватися і гниттям дерев'яних кроквяних ніг. За такого результату заміні зазвичай підлягає як покрівельне покриття, а й окремі елементи конструкції.
Покрівлі за принципом наплавлення
Як вже стало зрозуміло, суть капітального ремонту зводиться до монтажу матеріалів, що наплавляються. Відповідно до існуючих нормативів плановий ремонт із заміною (за потреби) окремих ділянок покриття має виконуватися спеціальними службами двічі на рік.
Весь процес полягає в наплавленні руберойду та інших покладених внахлест матеріалів газовим пальником. Здійснювати такий ремонт слід для плоских дахів, яких сьогодні більшість (прочитайте: ). Такий матеріал стійкий до вологи, температурних перепадів, а також прямих променів ультрафіолету.
Що робити, якщо протікає дах, докладно на відео:
Процес ремонту скатних дахів
Покриттям для скатних покрівель зазвичай є інший матеріал. Найчастіше це листи металу, оброблені цинком або просто забарвлені. Ремонтні роботи в цьому випадку перебувають у знаходженні пошкоджених елементів покриття, їх грамотній заміні та контролі стану основи даху під покриттям. Щоб зробити це, матеріал необхідно зняти і провести потрібні роботи з реставрації системи крокв та решетування, а також безпосередньо підстави, що знаходиться під покриттям.
Іноді не можна не виконати і таку важливу частину роботи, як заміна шару гідроізоляції та влаштування додаткового якісного утеплення. Якщо пошкодження несуттєві, можна просто поставити латки та обробити всі стики герметиком.
Будь-які тріщини та щілини слід заливати герметиком на основі поліуретану та закривати спеціальними поліуретановими пластирями. Важливо, щоб місце пошкодження, що підлягає ремонту, перед усіма роботами було знежирене та оброблене ґрунтовкою. Після закінчення реставрації покрівлю прийнято покривати спеціально призначеною для конкретної покрівлі фарбою, функції якої полягають у наданні більшій міцності покриттю і збільшенню експлуатаційного терміну.
Юристи та ріелтори розповіли про те, як мешканці та забудовники багатоповерхових будинків намагаються облаштувати експлуатовані покрівлі та що з цього виходить
Дахи типових багатоповерхівок у Росії дуже рідко застосовуються мешканцями будинків. Про це редакції розповіли ріелтори та юристи, які спеціалізуються на нерухомості. У той же час на дахах нових будівель у центрі Москви часто бари та ресторани, а на покрівлях будинків, які мають збудувати в рамках реновації, влади та кущі.
Такі способи використання припускають, що дах включається в обіг за допомогою зовнішніх сил - компаній, що управляють, бізнес-структур або підконтрольних мерії казенних установ. Редакція «РБК-Нерухомості» вирішила з'ясувати, як мешканцям багатоквартирного будинку зробити покрівлю, що експлуатується самостійно.
Як легалізувати дах: інструкція
Найскладніше в облаштуванні покрівлі, що експлуатується, — отримати дозвіл влади, розповіли юристи та ріелтори, опитані редакцією. «Передусім важливо звернути увагу на придатність даху для подібної експлуатації. У більшості будівель, що належать до старого фонду, такої можливості просто не буде взяти хоча б панельні п'ятиповерхівки зі скатним дахом», — попередила Олена Міщенко з ріелторської агенції «НДВ-Нерухомість».
«Для того, щоб облаштовувати на даху якісь додаткові конструкції, її необхідно перевести у власність будинку та ухвалити рішення про реконструкцію. Приймає таке рішення загальні збори власників, - розповів керуючий партнер колегії адвокатів «Старинський, Корчаго та партнери» Володимир Старинський. — Тільки коли дах буде переведено в розряд тих, що експлуатуються, на нього отримають доступ усі мешканці будинку. До цього моменту таке право мають лише співробітники обслуговуючих компаній (згідно з постановою Держбуду)».
«У звичайній ситуації всі технічні приміщення, у тому числі підвальні, горищні та вхід на дах, мають бути закриті на замок («Правила та норми експлуатації житлового фонду»), — підтвердила провідний юрист Європейської юридичної служби Вікторія Аптекіна. — Один комплект ключів необхідно зберігати у чергового диспетчера або в кімнаті техніка-майстра організації з обслуговування житлового фонду, а другий — в одній із квартир верхнього поверху. Право перебувати на даху мають лише представники керуючої компанії та підрядної організації під час проведення робіт».
Іноді мешканці верхніх поверхів самовільно розбивають на дахах будинків городи – це незаконно. (Фото: ТАРС/ Роман Сапоньков)
Проголосувати за легалізацію даху мають усі власники квартир – у цьому випадку правило двох третин голосів не діє, зазначили Старинський та Аптекіна. З протоколом, у якому відображено абсолютну згоду всіх сусідів, можна йти до Росреєстру, де дах визнають власністю будинку, радять юристи.
На цьому процес буде завершено на 50%: наступним кроком є другі збори власників житла. Тут основним питанням має стати конкретний вид використання даху. Вирішити ці два питання миттєво не можна, оскільки голосувати за або проти облаштування басейну або зони для шашликів на даху заборонено доти, поки дах офіційно не перейшов у розпорядження мешканців, зазначили юристи.
Усі витрати на облаштування та переобладнання легалізованого даху несуть власники квартир. Хто скільки має платити, вирішується на зборах власників. «Є нюанс: гроші на облаштування даху дадуть, швидше за все, не всі, а ось згідно із законом використовувати його має право кожен власник. Натомість перебувати на цій покрівлі можна буде хоч цілодобово», – уточнила Вікторія Аптекіна.
«На другому зібранні вже достатньо двох третин голосів для вибору мети реконструкції, – стверджує Аптекіна. — Потім ухвалу других зборів направляють до інституту житлового проектування для підготовки проекту реконструкції. Далі готовий проект потрібно узгодити з представниками будівельного нагляду та місцевою владою того муніципалітету, на території якого розташований будинок. Тільки після цього можна розпочинати реконструкцію».
Якщо хоча б одна ланка у ланцюжку легалізації даху порушена, власника зобов'яжуть знести будь-яку споруду за власний рахунок, попередили у Європейській юридичній службі. «Якщо мешканця закликати до відповідальності не вдалося (наприклад, через його тривалу відсутність у квартирі), то «бульдозером» попрацює керуюча компанія, яка потім через суд стягне всі витрати з винуватця. А власника ще й оштрафують за самовільне захоплення даху та його псування, неминуче в процесі будівництва чогось», — уклала Аптекіна.
Реальний досвід
Упорядкування території покрівлі здатне збільшити вартість квартир до 8% у разі загального доступу, підрахували в агенції «НДВ-Нерухомість» на прохання редакції. "Цифра збільшиться до 15-20% для квартир при приватному використанні - у такому разі вказується, що квартира має в своєму розпорядженні терасу", - заявила Олена Міщенко.
Зустріти реальні приклади покрівлі, що експлуатується, можна в поодиноких випадках. Більшість таких об'єктів знаходиться в центрі Москви, констатували ріелтори. «Це привілей дорогих будинків бізнес-класу і вищий. Цей формат також можуть запропонувати виведені з житлового фонду малоповерхові особняки», — вважають у НДВ-Нерухомості.
Власники квартир масового сегмента не в змозі зробити дах експлуатованим, тому що не можуть пройти всі процедури, необхідні для узгодження, передали «РБК-Нерухомості» в агентстві «Мегаполіс-Сервіс». «Наприклад, у Митищах простір для творчості є у власників дворівневих квартир у деяких нових будинках, нещодавно зданих в експлуатацію, – розповіла директор митищинського підрозділу компанії «Мегаполіс-Сервіс» Віра Ларіонова. — Вихід на дах у них можна здійснити через так звану веранду, біля якої стовпчиками обгороджена територія, яка фактично належить власникам тієї чи іншої дворівневої квартири».
У 2013 році мешканець Пекіна збудував на даху багатоквартирного будинку віллу. Через скарги мешканців на протікання води та загрози обвалення несучих конструкцій, віллу довелося знести (Фото: Whitehotpix / ZUMAPRESS.com)
«Багато хто з мешканців поспішили скористатися ситуацією, намагаючись облаштувати зимовий сад, кімнату відпочинку чи щось подібне, — продовжила Ларіонова. — Власники квартир звели додаткові стіни із прозорих чи легких конструкцій. Всі будівлі були приведені у повну відповідність до архітектурного стилю комплексу, проте на практиці все це узаконити не вдалося. З боку ріелторської спільноти я навіть входила до складу комісії, яка займалася даним питанням, проте погоджуючись, що де-факто мешканці таких будинків мають право на облаштування території, що їм належить, на даху будинку, оформити це правильно з юридичної сторони не вдається досі».
Узаконювати експлуатовану покрівлю не вміють не тільки мешканці, але й забудовники, які випливають з досвіду ріелторів. За даними компанії «Мегаполіс-Сервіс», у селищі міського типу Свердловський Щолківського району Підмосков'я девелопер нового житлового комплексу, нещодавно зданого в експлуатацію, у проморолику обіцяв мешканцям облаштувати на дахах двох багатоповерхівок зони відпочинку з шезлонгами – і зробити це офіційно. У результаті у забудовника нічого не вийшло, а всі спроби подібних дій розцінювалися владою як самобуд, уклала Ларіонова.
Своя специфіка проявляється на півдні Росії, де теплий клімат сприяє активнішому бажанню мешканців використовувати власний дах. «Здавалося б, в Анапі питання з облаштуванням зон відпочинку на дахах будинків давно має бути вирішене. Проте нічого подібного у нас не відбувається. Так, є окремі приклади того, коли жителі сучасних новобудов-багатоповерхівок намагаються створити своїми руками якусь подобу зон відпочинку на даху будівлі, однак такі випадки, по-перше, поодинокі і не носять масового характеру, а по-друге, узаконити зміни ніхто навіть і не намагається», - розповів генеральний директор агенції «Мегаполіс-Сервіс» в Анапі Віталій Діденко.
Завантаження...