Договір міни нерухомого майна є двосторонньою угодою з купівлі-продажу, у межах якої кожен із контрагентів виконує роль продавця чи покупця. Під обміном мається на увазі, що ви віддаєте свою нерухомість іншій особі, стаючи таким чином власником його житла.
Чим відрізняється договір міни?
Головна відмінність проведення угоди за мене від процесу купівлі-продажу полягає в тому, що саме сам обмін житлом відбувається без використання грошей. Зразок договору міни нерухомого майна наведено нижче.
У певному сенсі процедура обміну нерухомістю набагато безпечніша, ніж купівля-продаж:
- Немає необхідності хвилюватися у тому, як безпечно передати кошти продавцю.
- Продавцю не доведеться турбуватися, чи є купюри справжніми у тому випадку, коли йдеться про готівку.
- Немає проблеми тимчасового характеру із довгими переказами коштів на рахунок продавця через банк. Умови договору міни нерухомого майна розглянемо нижче.
Податки
Незаперечна перевага подібної угоди - це також відсутність необхідності платити ПДФО під час обміну рівнозначними об'єктами нерухомості.
Але водночас це ще й недолік, тому що немає можливості використовувати податкові відрахування, що можна було б зробити при продажі квартири.
Тобто за договором міни нерухомого майна податки не сплачуються.
Важливо відзначити, що, незважаючи на використання схожих слів "обмін" та "міна" як синонімів, юридично вони не є одним і тим же:
- Наприклад, поняття «обмін» має відношення до муніципальних житлових площ, їх громадяни мають договір про соціальний найм, або ордер на квартиру в тому випадку, коли приміщення ще за радянської влади було отримано батьками, або ж бабусями та дідусями, а з часом через різні обставини не були переоформлені документи.
- Термін «міна» застосовується при позначенні угод із квартирами, які були приватизовані, а їхні власники мають свідоцтва, що підтверджують їхню власність.
Обмінювати житло, яке вже є приватизованим, на муніципальне чи навпаки, ніяк не вдасться, оскільки починаючи з 2005 року подібні угоди були заборонені. Можливе укладання договору міни нерухомого майна між юридичними особами. 
Важливі нюанси угод
Таких нюансів лише два, але без них процедура міни квартири буде неможливою:
- Важливо обов'язково вказати предмет угоди. Слід назвати точні характеристики щодо житла, що підлягає обміну, щоб за ними можна було будь-коли визначити об'єкт нерухомості. Абсолютно всі цифрові відомості дублюють у дужках прописом, що необхідно зробити, щоб не виникало будь-яких різночитань. Форма договору міни нерухомого майна має суворо дотримуватися.
- Вказуються особи, які мають право користуватися квартирою. До них відносяться всі прописані на конкретній площі люди. У договорі також важливо вказувати тимчасові обмеження, за якими, вони мають знятись з обліку.
Приклад договору міни нерухомого майна може допомогти у оформленні.
Інші додаткові вимоги до угод
Всі інші умови стосуються додаткових. Але це зовсім не означає, що їх можна опускати. Отже, до цих вимог зазвичай належать:
Вказівка вартості на житло та додаткові плати за угодою
Деякі нюанси договору міни нерухомого майна між фізичними особами розглянемо нижче.
Якщо квартири стоять абсолютно однаково, то тут все просто. Потрібно вказати лише ціну і наголосити, що угода відбувається без внесення доплати.
При різниці в ціні вказують вартість на житло, а також доплату, розмір якої залежить від вирішення обох сторін. Також слід зазначити в угоді, яким чином і в які часи одна сторона зобов'язана передати гроші іншій.
З цієї суми той, хто її отримує, зобов'язаний буде сплатити ПДФО. А той, хто видав доплату, має право вимагати податкове відрахування. Зрозуміло, - це актуально, коли сторона мала квартиру, що обмінюється, більше трьох років.
Подібне буде можливим лише в тому випадку, коли були надані папери, які підтвердили передачу грошей за угодою.
Саме тому варто викидати розписки чи платіжні доручення, коли відбувається безготівкове перерахування плати, вони обов'язково знадобляться. 
Процес визначення фактичної вартості
Так як фактична вартість визначається громадянами, при здійсненні угоди між добрими знайомими та близькими родичами, можна відобразити у договорі, що додаткової плати не буде, і далі передавати нерухомість без будь-яких документів. Але навіть з боку найкращих знайомих можлива зрада і вони можуть кинути, не віддавши гроші, у такій ситуації ви нічого не зможете довести.
Крім цього дуже легко нажити проблеми з податковими органами. Якщо розмір доплати невеликий, наприклад, п'ятдесят-сто тисяч рублів, можна піти на ризик і не відображати її показник в угоді. Але, коли стару хрущовську квартиру раптом обмінюють на впорядковану нерухомість у новобудові, тут уже кожен здогадається, що доплата має бути зроблена. Російський реєстр має право не пропускати таку угоду і податкова також нею, швидше за все, зацікавиться. Ось чому доплату у великих розмірах слід оформляти належним чином договорі міни нерухомого майна.
Реєстрація угоди у нотаріальному порядку
Без такої можна обійтися лише, якщо ви точно впевнені у порядності протилежної сторони, а також у своєму знанні законів, тоді можна просто піти та підписати договір.
Але все ж таки краще не заощаджуватиме на нотаріальних послугах:
Умови розірвання угоди
Існує два способи, щоб розірвати угоду міни на нерухомість:
- у межах обопільної згоди;
- у порядку, встановленому законодавством.
За згодою угоду можна буде розірвати у двох таких випадках:
- Якщо бажання, щоб усе повернулося на свої місця, з'явилося обидві сторони угоди одночасно. У цій ситуації жодних проблем не виникне і договір буде розірвано, і кожен поверне собі свою житлову площу.
- Коли ініціатива розірвання угоди виникла в одного боку. У цьому випадку слід скласти вимогу письмово до опонента договору, де потрібно буде вказати причину, чому виникла необхідність його розірвання. Протягом тридцяти днів друга сторона повинна визначитися, чи згодна вона на це піти, чи ні. Якщо згоду все ж таки буде досягнуто, то угода розривається, за правилами вищенаведеної ситуації.
Підстави для розірвання
У тому випадку, якщо сторони так і не дійшли взаємної згоди щодо розірвання проведеної угоди, необхідно звернутися до суду та вказати в позові всі підстави розірвання.
Серед таких можуть бути: 
- Недотримання угоди іншою стороною.
- Значні зміни обставин. Подібне можливе тоді, коли позивач знає про можливість настання чогось такого, що може завадити довести угоду до кінця, наприклад, якщо житлова площа постраждала від пожежі до укладання договору, а контрагент знав про це, але не повідомив другу сторону.
- Договір був підписаний однією зі сторін під тиском, або з примусу.
- Одна сторона в чомусь обдурила іншу, наприклад, у договорі зазначено, що на житло ніхто не має прав, хоча насправді нерухомість перебуває у заставі банку через іпотеку.
- У договорі (зразок складання договору міни ми навели) присутні суттєві помилки, які впливають на його виконання, наприклад, неправильно вказано номер квартири та її адресу. Подати позов до суду можна протягом одного або трьох років залежно від того, чому відбувається розірвання проведеної угоди.
- Крім перерахованих умов розірвання, у самому тексті угоди можуть бути будь-які інші вагомі підстави, наприклад, неналежне дотримання будь-якого з пунктів.
Обмін житлових будинків як один із видів угод щодо мене
Угоди міни житлових будинків є одним із різновидів договору міни. Унікальність такого документа полягає в тому, що предметом угоди виступають об'єкти нерухомості, які міцно пов'язані із землею.
Мена житлового приміщення, що розташоване на земельній ділянці, здійснюється лише у парі із земельною ділянкою. Власник має повне право передавати протилежній стороні не тільки саму ділянку, на якій стоїть нерухомість, а й землю будь-якої площі, що прилягає до нього в тому випадку, якщо вона не зайнята будь-якими іншими будівлями.
Права користування землею
Для громадян на даний момент часу існують 2 права використання земельної ділянки: 
- оренда;
- декларація про власність.
У ситуаціях, коли земельні території під житловими будинками, що підлягають обміну, знаходяться у власності сторін, то на основі угоди міни нерухомості у федеральній службі реєстрації здійснюється передача права власності на земельну територію та будівлю.
Але якщо земельна ділянка в однієї сторони існує в рамках прав оренди в користуванні, то обмін житловими приміщеннями буде проводитися без даної земельної ділянки. Новий господар будівлі після процесу реєстрації та переходу права на житловий будинок як новий власник оренди земельної ділянки проводитиме переоформлення в уповноваженому органі місцевого самоврядування.
Колишній власник переданої нерухомості теж має звернутися до уповноваженого органу із заявою про відмову від прав оренди на земельну територію, яка раніше йому належала. Угода міни житлових будинків, яка виступає основою для реєстрації в рамках закону прав власності на приміщення та земельну ділянку, яку вона займає, повинна включати всі необхідні елементи реєстрованих правовідносин, таких як, наприклад, об'єкт, суб'єкт і повноваження.
Договір міни нерухомого майна на рухоме майно
За законом можна обміняти нерухомість на рухоме майно (наприклад, автомобіль). Сторони зобов'язані попередити одна одну про недоліки майна, що підлягає обміну, про права третіх осіб на нього (наймача, заставоутримувача тощо).
Ми розглянули основні умови договору міни нерухомого майна.
Договір міни квартири – двостороння, в якій кожен контрагент виступає і продавцем, і покупцем.
Обмін передбачає, що ви, віддаючи свою нерухомість іншій людині, стаєте власником його квартири.
Суть угоди та її відмінність від договору купівлі-продажу
Основна відмінність міни від договору купівлі-продажу полягає в тому, що чистий обмін житловими приміщеннями здійснюється без грошей.
У певному сенсі обмін житловими приміщеннями набагато безпечніший:
Додаткова перевага такої угоди – звільнення від необхідності сплати ПДФОпід час обміну рівнозначними об'єктами нерухомості.
Але водночас це і недолік, оскільки не дозволяє скористатися податковим вирахуванням. Під час продажу квартири це можна зробити.
Незважаючи на вживання слів «міна» і «обмін» як синонімів, юридично це не те саме:
- Термін «обмін» відноситься до муніципальних квартир, проживання регламентується договором найму чи ордером на квартиру, якщо житло ще за радянської влади отримали батьки або бабусі-дідусі і пізніше не переоформили документи.
- Слово «міна» використовується при позначенні угод із приватизованими квартирами, їхні власники мають свідоцтва права власності.
Поміняти приватизоване житло на муніципальне або навпаки не вдасться— із 2005 року такі угоди заборонили.
Істотні умови договору
Таких умов лише дві, і без них договір міни квартири укласти неможливо:
Додаткові умови угоди
Решта всіх умов відносяться до додаткових. Але це не означає, що їх можна опустити.
До таких умов можуть належати:
Вказівки вартості житла та доплати за угодою
Якщо квартири стоять однаково, то все просто – вказується одна ціна, наголошується, що угода відбувається без доплати.
При різниці у вартості вказують ціни обох квартир та доплату, Розмір якої залежить від вирішення сторін. Ще треба зазначити у договорі, яким чином і у які терміни одна сторона має передати інші гроші.
З цієї доплати той, хто її отримав, має заплатити ПДФО. А той, хто доплату дав, може вимагати податкове відрахування, якщо володів квартирою, що обмінюється, більше 3 років.
Можливо це лише в тому випадку, якщо надані документи, що підтверджують передачу коштів за угодою.
Не викидайте жодних розписок в отриманні грошей або платіжних доручень при безготівковому перерахуванні коштів, вони обов'язково знадобляться.
Оскільки ціни визначаються сторонами, під час угоди між близькими родичами чи добрими знайомими можна зазначити у договорі, що доплати немає, і передати її без будь-яких документів.
Але навіть знайомі можуть "кинути" і не віддати гроші, у цьому випадку ви нічого не доведете.
Крім того, так легко отримати проблеми з податковою. Якщо доплата невелика, наприклад, 50000 - 100000 рублів, можна ризикнути і не прописувати її в договорі. А якщо стара хрущовка обмінюється на впорядковану квартиру в новобудові, тут будь-хто зрозуміє, що доплата має бути.
Росреєстр може не пропустити таку угоду, Та й податкова нею зацікавиться. Тому велику доплату краще оформляти належним чином.
Нотаріальна реєстрація договору
Без неї можна обійтися, якщо ви впевнені в іншій стороні і знанні законів, і просто підписати договір.
Але краще не заощаджувати на нотаріусі:
- Жодна зі сторін потім не зможе сказати, що про якусь статтю Цивільного кодексу РФ він знав чи був п'яний у момент укладання договору, а тому нічого не пам'ятає.
- При втраті документів нотаріус їх продублює, інакше відновлення буде неможливо.
Умови розірвання
Є два способи розірвати договір міни квартири:
- за обопільною згодою;
- у судовому порядку.
За згодою угоду можна розірвати двома способами:
- Якщо бажання повернути все свої місця з'явилося одночасно в обох сторін угоди. Тоді жодних проблем немає, договір розривається, і кожен повертає собі свою квартиру.
- Якщо ініціатива розірвання угоди виникла в однієї зі сторін угоди, потрібно скласти письмову вимогу до другої сторони договору, в якому слід написати, чому потрібне розірвання договору. Протягом 30 днівдруга сторона повинна вирішити, чи згодна вона чи ні. Якщо згоду буде досягнуто, то договір розривається, як у попередньому випадку.
Якщо сторони не дійшли згоди щодо розірвання угоди, слід звернутися до суду, прописавши у позові підстави розірвання.
До них можуть належати:
Подати позов можна протягом року чи трьохзалежно від цього, чому відбувається розірвання угоди.
Що робити, якщо Ви бажаєте розміняти квартиру?
У відео-сюжеті розповідається, що є договір міни, як ця угода регламентується законодавством РФ.
Даються поради, як правильно скласти договір міни нерухомості, які його особливості, що має бути зазначено в тексті документа, як правильно вказати вартість квартир, що обмінюються, і розписати умови доплати при нерівнозначному обміні.
Особливості укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки
Договір купівлі-продажу ділянки землі є різновидом цивільно-правової угоди купівлі-продажу об'єкта нерухомості. Тому до нього загалом застосовуються самі вимоги, як і під час продажу інших об'єктів нерухомості. Проте специфіка земельних відносин у Росії створює певні правові нюанси, які мають бути враховані й у тексті договору при возмездном відчуженні та придбанні ділянок землі.
особливості:
Форма угоди купівлі-продажу ділянки землі може бути і простою, і нотаріальною (за взаємним бажанням сторін).
Обов'язкове нотаріальне посвідчення угоди купівлі-продажу ділянки землі передбачено як виняток для договорів ренти та угод довічного утримання з утриманням. Перехід права власності на конкретну ділянку землі до покупця, що відбувся після укладення угоди, надалі підлягає державній реєстрації.
Договір з продажу ділянок землі вважається укладеним не з досягнення сторонами купівлі-продажу згоди з усіх істотних умов із підписанням договору, лише після проведення реєстрації, тобто з отримання покупцем землі реєстраційного свідоцтва.
Згідно з російським Земельним кодексом (стаття 37), об'єктом угод купівлі-продажу можуть виступати лише ділянки землі, що пройшли кадастровий державний облік.
У договорі з продажу ділянки землі повинні міститися такі ідентифікаційні відомості ділянки, що відчужується:
місце розташування земельної ділянки, що продається;
площа цієї ділянки землі, яка визначається або за наявними правовстановлюючими документами, або за кадастровим планом;
кадастровий номер землі;
документально дозволене використання ділянки землі;
наявні обтяження ділянки, що продається.
Кадастровий номер земельної ділянки, що вноситься в договір, повинен містити такі дані про землю:
номер кадастрового округу, де знаходиться відповідна ділянка землі;
номер кадастрового району;
нумерацію кадастрового кварталу;
номер ділянки землі, що продається, в кадастровому кварталі.
Ціна землі, що відчужується. Без зазначення у тексті угоди ціни договір також не можна вважати ув'язненим. Продавець може встановлювати ціну і за весь об'єкт (земельну ділянку) загалом, і за одиницю площі ділянки землі чи іншого показника її розміру.
Якщо ж відчужуваний ділянка землі має обтяження, за умов договору продажу землі сторонам слід зазначити всі відомості про ці обтяження: найменування наявного обтяження (наприклад, сервітут, оренда, іпотечний кредит або довірче управління), термін дії зазначених обтяжень, а також найменування (ПІБ) ) особи, на чию користь встановлено обтяження. Факт наявності або відсутності зареєстрованих обтяжень має підтверджуватись випискою з Єдиного реєстру прав на об'єкти нерухомості.
Крім відсутності або наявності обтяжень покупцю землі потрібно також встановити наявність (відсутність) у ділянки землі, що купується, накладених заборон (арештів). Такі арешти на землю можуть накладатися за ухвалою суду з метою забезпечення позову-заяви або за порушення кримінальної справи - на вимогу (постанову) слідчого.
Особливості укладання договору купівлі-продажу нерухомості.
Цивільний кодекс РФ містить окрему статтю, що вказує на особливості укладання договору купівлі-продажу житлового приміщення.
Договору купівлі-продажу житлового приміщення можна дати таке визначення : ця угода, за якою одна сторона (продавець) зобов'язується передати у власність іншої сторони (покупцю) житлове приміщення, а покупець у свою чергу сплатити за нього обумовлену в угоді ціну Договір купівлі-продажу житлових приміщень є консенсуальним, двосторонньо зобов'язуючим. Такий договір має бути укладений у письмовій формі.
Предметом продажу є майно, декларація про яке зареєстровано у порядку.
Істотними умовами договору купівлі-продажу житлового приміщення є:
Характеристика об'єкта та його місцезнаходження: вказівку всіх даних, які дозволяють ідентифікувати об'єкт продажу (ст.554 ГК РФ): точна адреса, його площа та інша необхідна інформація.
вартість майна (ст.555 ДК РФ). Обов'язкове включення ціни майна до договору зумовлено, як правило, значною вартістю майна, що продається, а також необхідністю сплати податку з продажу даного майна, розміри якого визначаються виходячи з продажної ціни майна.
вказівку на угоду здійснення правочину з особами, які зберігають відповідно до закону право користування житловим приміщенням після його придбання покупцем.
Така істотна умова, з одного боку, є гарантією «правової чистоти» житла для покупця, з іншого боку, закон гарантує права на житло осіб, які проживають у житловому приміщенні. До таких осіб відносяться члени сім'ї власника житлового приміщення (ст. 292 ЦК України), наймач житлового приміщення і постійно проживаючі з ним громадяни (ст.ст. 675 і 677 ЦК України), громадяни, які є наймачами в межах терміну піднайму, але не більше терміну дії договору найму (ст. 685 ЦК України).
Відсутність у договорі продажу житлового приміщення хоча б однієї із зазначених істотних умов свідчить про те, що сторонами не погоджено умови угоди, і договір не вважатиметься укладеним, а отже, і державна реєстрація переходу прав на нерухомість не буде можлива.
Наголосимо також, що необхідно враховувати особливості купівлі-продажу окремих видів житлових приміщень. Так, згідно з п.6 ст.42 ЖК РФ, при продажу кімнати в комунальній квартирі інші власники кімнат у даній комунальній квартирі мають переважне право купівлі кімнати, що відчужується, в порядку і на умовах, які встановлені ГК РФ.
Особливості укладання договору дарування нерухомості.
Договір дарування нерухомості - це угода, за якою Дарувальник безоплатно (без отримання плати або іншої зустрічної вимоги) передає або зобов'язується передати нерухомість, що обдаровується, у власність.
Дарування є двосторонньою угодою . Дарувальник, як правило, безпосередньо передає дар обдаровується, який його приймає.
Сторонами договору дарування є дарувальник та обдарований. На стороні дарувальника та на стороні обдаровуваного можуть бути кілька осіб (якщо житлове приміщення знаходиться у спільній власності або планується надійти у спільну пайову чи спільну власність).
особливості:
При складанні договору дарування необхідно зазначити:
Сторони договору дарування (дарувальника та обдаровуваного): повні прізвище, ім'я, по батькові, адресу проживання, паспортні дані, коли, ким і де видано паспорт.
Характеристики об'єкта нерухомості, зазначені в експлікації та поверховому плані: площа, кількість кімнат, поверх, адреса, кадастровий та інвентарний номери тощо.
На підставі яких документів нерухомість належить дарувальнику.
Якщо договір дарування укладено за довіреністю, то вказати, коли, ким видано довіреність, її реєстровий номер, має бути названий обдарований та зазначений предмет дарування.
Договір дарування нерухомості здійснюється у письмовій формі та підлягає державній реєстрації (його вважають укладеним з моменту такої реєстрації). Необхідна державна реєстрація переходу права власності на нерухомість від дарувальника до того, хто обдаровується.
Якщо одному з подружжя, у шлюбі було подаровано нерухомість, то вона не є спільною власністю. Це особиста власність того, кому подарована нерухомість, при розірванні шлюбу вона підлягає розділу.
Законом обумовлено обставини, за яких дарування заборонено та обмежено. Щодо нерухомого майна до таких випадків слід віднести неприпустимість дарування:
від імені малолітніх та громадян, визнаних недієздатними, їх законними представниками;
від імені пацієнтів та клієнтів медичних, соціальних та інших установ лікарям, соцпрацівникам та іншому персоналу, а також державним службовцям за виконання ними службових обов'язків;
у відносинах між комерційними організаціями.
Якщо договір дарування укладено представником за довіреністю, в якій не названо обдарованого і не зазначено предмет дарування, така угода визнається нікчемною.
Обдаровуваний може відмовитися від дару в будь-який час до передачі предмета дарування. І тут договір дарування вважається розірваним.
Якщо договір дарування вже зареєстровано, то відмова від подарованого житла також підлягає державній реєстрації.
Держмито за державну реєстрацію права на нерухомість з 29 січня 2009 становить 1000 рублів, підлягає сплаті обдаровується.
Держмито за реєстрацію договору дарування – 1000 рублів, сплачується обома сторонами договору.
Відповідно до п. 18.1 ст.217 НК РФ, при даруванні нерухомості податок не сплачується, якщо дарувальник та обдарований є членами сім'ї та (або) близькими родичами відповідно до Сімейного кодексу РФ. Відповідно до згаданого законопроекту, до членів сім'ї відносяться подружжя, батьки, діти (усиновлювачі та усиновлені), дідусі, бабусі, онуки, повнорідні та неповнорідні (тобто мають спільних батька чи матір) брати та сестри.
Для інших осіб доходи у грошовій та натуральних формах, одержувані від фізичних осіб у порядку дарування, підлягають оподаткуванню за ставкою 13%. Громадянин, який отримав у подарунок квартиру (будинок), може подати до податкової інспекції або довідку про вартість житла з БТІ, або укладання незалежної організації-оцінювача про ринкову вартість об'єкта.
4. Особливості укладання договору міни нерухомості
Договір міни - полягає з метою передачі у власність інших осіб одного об'єкта нерухомості в обмін на інший.
Кожен учасник угоди визнається покупцем об'єкта нерухомості, що зобов'язується прийняти його, та продавцем, зобов'язаним передати житло.
Сутність договору Документ оформляється у простій письмовій формі.
Необхідно вказати:
ідентифікаційні дані учасників (ПІБ, дати та місця народження, паспортні дані, адреси проживання та реєстрації);
докладний опис об'єктів угоди (адреси та місцезнаходження, площа, особливості планування та інше);
вартість предметів угоди (величина визначається виходячи з домовленості сторін);
вихідні дані щодо документів, що засвідчують права власності на квартири, а також є підставою для їх виникнення;
умови та розмір доплати, якщо це необхідно;
порядок фактичної передачі об'єктів нерухомості та інше.
Принципова відмінність договору міни від договору обміну полягає в тому, що:
міна – передача прав власності двома сторонами, об'єкт міни – житло, оформлене у власність, та змінюють його власники;
Обмін застосовуємо до квартир, що використовуються для проживання на підставі договорів найму соціального. Сторони, які обмінюють житло, не мають права власності на нього.
Права та обов'язки учасників угоди.
До цього виду угод застосовуються всі норми і правила, що стосуються угод купівлі-продажу, якщо це не розходиться з суттю поняття «міна».
Ступінь рівноцінності квартир, що є об'єктами міни, визначається сторонами особисто. Якщо договором передбачена імена нерівноцінними об'єктами, то різниця оплачується відповідно до положень контракту (до або після оформлення угоди, готівкою або за безготівковий розрахунок).
Право власності за цими видами контрактів на квартири, що передаються, переходить до нових власників після їх передачі кожним з учасників угоди одномоментно, якщо в тексті документа не прописано інше.
Порядок оплати витрат за державну реєстрацію угоди прописується у договорі.
Якщо в одного з учасників угоди об'єкт нерухомості вилучається на користь третіх осіб за зобов'язаннями або підставами, що виникли до оформлення договору міни, друга сторона зазначеного договору зобов'язана відшкодувати завдані збитки.
Громадянин може бути звільнений від цього лише, якщо зможе довести, що потерпілий знав або повинен був знати про обставини, що спричинили вилучення. Учасник угоди, що втратив житло, має право вимагати з винного повернення квартири та (або) відшкодування збитків. Документально оформлена угода про неможливість притягнення до відповідальності одного з учасників угоди у разі виникнення подібних ситуацій визнається недійсною.
Оподаткування
У Податковому кодексі не прописані особливості оподаткування цього виду угод, але у Цивільному кодексі уточнюється, що до подібних договорів застосовуються норми та правила як до договорів купівлі-продажу.
Якщо громадянин володів житлом більше трьох років, він звільняється від сплати податку на доходи фізичних осіб (ПДФО). Якщо ж менше, то обов'язок щодо сплати податку виникає з урахуванням права на отримання майнового податкового відрахування в розмірі 1 млн. рублів.
Якщо квартира коштує 3 млн. рублів, а право власності на неї отримано менше трьох років тому, то при: її продажу потрібно заплатити до бюджету 390 тис. рублів (3000000 * 13% = 390000 рублів); - Укладення договору міни ПДФО складе всього 260 тис. рублів ((3000000 - 1000000) * 13% = 260000 рублів). Метод уникнення оподаткування шляхом міни явно нерівноцінних квартир без вказівки суми доплати недоцільний: реєструючі органи (УФРС) можуть призупинити правочин (подібний варіант малоймовірний); податкові органи однозначно вимагатимуть роз'яснень за фактом укладання угоди.
Проте фахівці вказують на те, що одночасно з продажем квартири відбувається і купівля житла.
Якщо громадянин має право отримання майнового податкового відрахування при придбанні у власність об'єкта нерухомості і має сплатити ПДФО, він може відмовитися від цього права, а й виконувати обов'язок перед бюджетом, за умови міни рівноцінних об'єктів нерухомості. Фактично зробити взаємозалік.
5. Рента: поняття, форми договорів. Забезпечення виплати ренти. відповідальності. Відчуження майна під виплату ренти за плату та безкоштовно. Відповідальність у разі відчуження нерухомого майна, переданого під виплату ренти.
Рента(Від латинського "reddita" - "повернена") - регулярний дохід, отриманий особою під час користування майна, землі, капіталу в оренду без додаткових витрат. Одержувач ренти не повинен бути підприємцем, тобто мати статус юридичної особи. Такий дохід можна отримати з прикладу здачі землі, квартири у найм. Ренту так само отримують за наданням кредиту у вигляді відсотків, по щорічній виплаті застрахованій особі компенсацій страховим товариством. Ренту можна як і прибуток, отриману з урахуванням річного доходу з цінних паперів, акцій, облігаціям. Загалом під рентою розуміють постійний регулярний дохід через задані проміжки часу. Найпоширенішим способом отримання ренти з прикладу фізичної особи є здавання квартири у найм. У цьому випадку без додаткових витрат особа, яка не має юридичної освіти, отримує щомісячний дохід.
Договір Ренти- угоду, відповідно до якої одна сторона ( одержувач ренти) передає іншій стороні ( платнику ренти) у власність майно, а платник ренти зобов'язується в обмін на отримане майно періодично виплачувати одержувачу ренти певну грошову суму або надавати кошти на його утримання в іншій формі ( рентні платежі)
Якщо дві сторони угоди вирішили обмінятися своїми квартирами, вони становлять договір міни. Зразок цього документа, докладна інструкція щодо його складання, а також порядок реєстрації у державних органах – все це докладно розглядається у поданому нижче матеріалі.
Такий тип правочину, як обмін одного майна на інший, передбачений цивільним законодавством. Причому у Цивільному кодексі зазначено, що до обміну застосовуються ті ж самі норми, що й до купівлі-продажу. Тому вважається, що у цій угоді кожна сторона одночасно виступає і покупцем, і продавцем.
За змістом статті кожен громадянин має право обмінюватися своїм майном будь-які інші об'єкти, тобто. власник має право поміняти квартиру на:
- іншу квартиру;
- приватний будинок, у тому числі заміський;
- дачу та інші види нерухомості.
Також можна зробити мену квартири на автомобіль, інші цінні майнові об'єкти.
Насправді можна зустріти поняття «міна» і «обмін» квартир. У першому випадку передбачається, що угода відбувається між власниками нерухомості, які мають право розпоряджатися нею будь-якими способами. Якщо ж говорять про обмін, мають на увазі угоду з муніципальними квартирами, що належать державі (жителі проживають як наймачі за договором найму). Проте найчастіше слова вживають як і тому, і у іншому сенсі, що є грубої помилкою.
Порядок обміну регулюється як цивільним, а й житловим законодавством. На таку операцію необхідно отримати згоду як з боку державного органу (зазвичай це місцева Адміністрація), так і решти всіх мешканців.
Таким чином, обмін - це приватний вид угоди з купівлі-продажу нерухомості. Для його здійснення необхідні ті самі документи, що і в звичайному випадку. Але насамперед сторонам слід точно визначитися з вартістю обох об'єктів нерухомості:
- якщо ціна однакова, обмін рівноцінний;
- якщо ціни відрізняються, відбувається обмін із доплатою у вигляді готівки (або кредитних грошей, субсидій від держави тощо).
Зразок та інструкція зі складання
Єдиного зразка цього документа немає, тому сторони можуть завантажити будь-який бланк, пристосувати текст під свій випадок та роздрукувати документ, підписавши його. У назві договору можна відразу відобразити вид обміну – рівноцінний чи з доплатою. Ці документи відрізнятимуться лише одним пунктом, пов'язаним із порядком передачі коштів як доплата.
ПІБ сторін, предмет договору
Істотними умовами такої угоди є опис її сторін (ПІБ, паспортні дані), а також характеристик об'єкта (адреса, документи, що підтверджують право власності).
Кожен із власників квартир називається «Стороною», тому що він одночасно виступає і продавцем, і покупцем. У предметі необхідно детально прописати, що кожна сторона зобов'язується здати об'єкт нерухомості іншій стороні. Також посилаються на документи, згідно з якими громадяни мають дане майно (свідоцтва про власність).
Опис вартості квартир та порядок розрахунків
Сторони обов'язково повинні відобразити вартість своїх квартир (навіть якщо відбувається рівноцінний обмін). Якщо оцінка викликає суперечки, можна користуватися послугами приватних компаній. У разі нерівноцінного обміну прописується величина різниці, а також порядок доплати: хто, кому і яким чином (готівкою, банківським переказом, у який момент) доплачує. У цьому пункті можна зазначити, що сторони ділять між собою навпіл всі витрати, пов'язані з оформленням документи та реєстрацією угоди.
Зобов'язання та відповідальність сторін
Окремим пунктом можна прописати, що має стати результатом угоди, тобто. які зобов'язання беруть він власник друг перед другом:
- передати об'єкти нерухомості;
- гарантія того, що об'єкти не обтяжені, запорукою, претензіями третіх осіб;
- у приміщеннях немає дефектів, вони є придатними для проживання.
У заключній частині прописують необхідність упорядкування квартири, порядок можливого розірвання. Наприкінці сторони прописують свої ПІБ, паспортні дані, ставлять підписи із розшифровками (прізвище, ініціали).
Покрокова інструкція щодо обміну квартирами
Будь-яка операція з нерухомістю пов'язана з потенційними ризиками (підроблені документи, недоліки квартири, ухилення від виконання зобов'язань за договором тощо). Тому обмін краще проводити зі знайомими людьми. Якщо такої можливості немає, потрібно виявити особливу увагу при скоєнні угоди, за необхідності скористатися послугами нотаріуса чи професійного юриста.
Крок 1. Збір необхідних документів
Власники повинні принести однаковий набір документів (зазначений мінімально необхідний перелік):
- паспорти;
- документи на квартиру;
- договір міни.
Крок 2. Реєстрація договору
Поширені питання, пов'язані з тим, чи потрібно реєструвати договір міни. При цьому є думка, що реєстрації підлягає лише договір купівлі-продажу. Така думка помилкова: будь-який договір придбання нерухомості (за гроші, внаслідок дарування, за заповітом тощо) підлягає обов'язковій державній реєстрації. У день реєстрації угоди обидві сторони особисто або через представників, що діють за нотаріально завіреною довіреністю, приходять разом із описаними документами до відділення Росреєстру або .
Після подання заяви та оплати держмита (2000 рублів) необхідно очікувати протягом 5-10 робочих днів. Потім документи будуть готові: обом власникам видають погашені свідоцтва про власність на колишні об'єкти та нові квартири (цей документ зараз повністю замінив свідоцтво про власність, яке більше не видається).
Крок 3. Оплата податку на ПДФО
Оскільки законодавство сприймає обмін квартирами як угоду купівлі-продажу, вважається, що разом із новим об'єктом нерухомості власник отримує і дохід. Цей дохід оподатковується ПДФО, що становить 13% від суми, що перевищує 1 мільйон рублів. Наприклад, нова квартира коштує 4 мільйони карбованців, тоді власнику слід сплатити 13% від 3 мільйонів, тобто. 390 тисяч карбованців.
Термін сплати податку – не пізніше 15 липня. При цьому необхідно подати декларацію, яка оформляється за формою 3-ПДФО (до 30 квітня). В обох випадках йдеться про рік, який слідує за роком здійснення обміну. Наприклад, угода відбулася 27 грудня 2017 року. Тоді податок потрібно сплатити до 30 липня 2018 року.
Договір міни нерухомості укладають з метою передачі об'єкта нерухомості в законне володіння іншій особі в обмін на інше майно, згідно з ЦК статті 567 . Це зумовлено правом власника розпоряджатися своїм майном як завгодно, відповідно до законодавчих норм, у тому числі і передавати права на власність іншій особі.
Суть договору міни
Договір міни – це двостороння угода про взаємний обмін об'єктами нерухомості або товарами з наданням повноправного користування. У зовнішній торгівлі це бартер.
При укладанні угоди про мене, кожен з учасників угоди визнається одночасно продавцем товару, що передається, і покупцем обмінного товару, що приймається, або майнових прав.
Учасниками міни можуть бути і фізичні та юридичні особи. Поширені угоди між родичами, що заборонено законодавством РФ.
Договір міни має деякі нюанси щодо вказівки ціни об'єктів, що передаються. Наприклад, якщо товари рівноцінні, можна не вказувати їх вартість. Якщо один з обмінних товарів нижче вартості другого, його власник зобов'язується виплатити різницю, що вноситься окремим пунктом.
У випадку зі зміною нерухомості перехід майнових прав на об'єкти відбувається не одночасно, а лише по виконанню кожною стороною реєстраційних процедур.
Умови укладання
Угода міни нерухомого майна за умовами схожа на договір про купівлю-продаж, у зв'язку з чим законодавчий регламент може бути поширений і на цей вид угоди згідно з п. 2 ст. 567 ГК РФ. У угоді міни прописують загальні умови угоди та суттєві.
До умов договору міни відносять:
- Предмет угоди - це єдина істотна умова;
- Сторони правочину;
- Список осіб, у яких зберігається право користування нерухомістю, що передається, якщо вони є;
- Кількість, якість та інші характеристики предметів обміну;
- Умови обміну, порядок та строк;
- Умови повернення та відшкодування збитків;
- Інші необхідні умови з погляду учасників.
Вказівка ціни не є суттєвою умовою договору міни, навіть якщо обмінюється нерухомість.
До істотних умов відносять права громадян, які з урахуванням законодавства мають право користування нерухомістю, що передається. Найчастіше це стосується договорів міни квартир, будинків та інших житлових об'єктів.
У угоді обов'язково прописується перелік прав цих громадян користування житлом після зміни власника. До них відносяться особи, які живуть за договором про найм, утриманці, недієздатні громадяни, колишні члени сім'ї власника тощо.
Укладання договору міни нерухомого майна
Конкретна форма договору міни законодавством не затверджена. До такої угоди, якщо це стосується нерухомого майна, застосовують нормативи складання на зразок договору купівлі-продажу нерухомості. Тобто договір міни складається у письмовій формі, одним документом, і підписується сторонами правочину, відповідно до ст. 550 ЦК України.
Нотаріальне засвідчення необов'язкове, але не забороняється. Учасники запевняють документ своїми підписами, що є достатньою умовою цього виду договору. За зверненням до ЄДРН, реєстратор проводить перевірку договору міни нерухомого майна та документів, що додаються.
Структурадоговору міни нерухомості виглядає так:
- Вступ містить назву договору та інформацію про учасників, включаючи їх паспортні дані;
- Предмет договору міни має на увазі опис товарів та майнові права, на яких відсутнє обтяження (п. 2 ст. 557 ЦК). Об'єми, що обмінюються, передбачаються рівноцінними (п. 1 ст. 568 ЦК), а у разі цінової різниці, власником більш дешевого об'єкта вноситься доплата (п. 2 ст. 568 ЦК);
- Сторони угоди можуть бути лише повнолітні дієздатні фізичні особи та юридичні;
- Термін та умови визначається сторонами. Якщо об'єкти передаються у час, право власності в учасників виникає лише після отримання об'єктів обома сторонами (ст. 570 ДК). Також застосовується правило про зустрічне виконання зобов'язань (ст. 328 ЦК, ст. 569 ЦК).
Детальний змістдоговору міни виглядає так:
- Назва документа, дата та місце складання;
- ПІБ, адреси, паспортні дані сторін угоди. Для юридичних осіб - реєстраційні та підтверджуючі документи;
- Опис та характеристика предмета договору. Якщо це нерухомість, то докладно внести всі характеристики, які дозволять ідентифікувати об'єкт, що підлягає обміну;
- Розмір та строки доплати, якщо потрібно;
- порядок здійснення угоди;
- Права та обов'язки сторін;
- відповідальність учасників;
- Інші умови на розсуд сторін;
- Дата, місце та підпис учасників. Для юридичних осіб – підпис та друк.
Якщо предметом міни є квартира, будинок або інша нерухомість, то рекомендується в договорі прописати наступні уточнення,крім основних:
- Детальні характеристики нерухомості – адреса, поверх, номер будинку, загальна площа, кадастровий номер та інші характеристики;
- Вказати, які недоліки має об'єкт для того, щоб не виникло спірних моментів;
- Якщо нерухомість знаходиться у спільній або частковій власності, то вноситься пункт про отримання згоди на угоду, що вчиняється. Письмовий дозвіл про згоду інших осіб додається до основного договору;
- При обміні квартирами або іншим житлом треба прописати порядок та строки їх визволення (терміни виписки та повного визволення);
- Підтвердження відсутності обтяжень та боргів;
- Внести пункт про порядок та спосіб врегулювання спорів.
Мена нерухомого майна на рухоме
Відповідно до ФЗ від 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. від 25.12.2018) та інформаційного листа Президії ВАС РФ від 24.09.2002 N 69 , власники рухомого та нерухомого майна мають можливість здійснювати її обмін, уклавши договір
Документ складається у письмовій формі, де вказуються суттєві умови угоди. Якщо відбувається обмін нерухомого майна на рухоме, сторони можуть звернутися до нотаріуса.
Якщо договір укладається самостійно, необхідно погодити наступне:
- Детально описати предмети обміну, давши повну характеристику у тому, щоб ідентифікувати їх. Так, для квартири необхідно вказати адресу, поверх, площу, недоліки та інші характеристики. Для автомобіля – номер, марку, колір, недоліки та інші технічні характеристики;
- Якщо предмети об'єкта перебувають у частковій або спільній власності, вказати дозвіл на правочин;
- Вказати вартість об'єктів обміну та різницю для доплати.
Інші пункти угоди міни нерухомого майна на рухоме зберігаються як і в стандартній угоді.
Договори міни рухомого майна на нерухоме необхідно зареєструвати в ЄДРН або МФЦ , оскільки один з об'єктів є нерухомістю і передача прав володіння.
Мена з доплатою
Для стандартних договорів міни вказівка вартості не є істотною умовою і передбачає обмін рівноцінних товарів. Але, для мене у випадку з нерухомістю, необхідно визначити ціну кожного з об'єктів, що передаються, оскільки найчастіше вони не рівноцінні.
До угоди вноситься пункт про вартість кожного об'єкта. Встановлюється різниця доплати для учасника, який надає товар нижчої вартості, або передбачається можливість компенсації іншими способами. Також зазначається термін доплати. Якщо цей пункт не прописаний, то є ризик не отримати відшкодування.
Порядок реєстрації договору міни
Враховуючи ФЗ від 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. від 25.12.2018), якщо у договорі міни один із товарів, що передаються, або обидва є нерухомим майном, то державна реєстрація є обов'язковою процедурою. Право власності на нерухомість учасник отримає після звернення до реєстраційного органу.
З огляду на ст. 570 ГК РФ, держреєстрація договору міни проводиться після взаємного обміну об'єктами нерухомості, згідно з актом приймання-передачі.
Реєстрація права власності на квартируабо будь-яке інше нерухоме майно проходить таким чином:
- Кожна сторона збирає необхідний пакет документів та оформляє заяву про постановку на облік об'єкта нерухомості;
- Папери та заява подаються до реєстраційного органу за місцем знаходження об'єкта, що передається;
- У момент подання заяви вноситься оплата держмита у розмірі 2 тис. руб. для фізосіб і 22 тис. руб. для юросіб;
- Якщо заяви було подано у різних місцях, то реєстраційні органи повідомляють один одного;
- Після перевірки документів договір міни реєструють протягом 5 днів, якщо немає жодних нарікань щодо документації та учасники отримують свідоцтво про право власності на нерухоме майно.
Необхідні документи
Для того щоб зробити мену нерухомого майна, необхідно надати в
Завантаження...