Как оформить купли-продажу дома с земельным участком с предварительным договором быстро и безопасно. Порядок оформления договора купли-продажи дома

Договор о купли-продажи является основным договорным документом во время сделки. Особенностью такого договора является то, что он обязует обе стороны сделки на выгодные друг другу условия. Продавец обязуется в точности и без всякого рода махинаций предоставить покупателю свой товар или продукт в собственность.

Покупатель же обязуется в неприкословной точности выплатить сумму за данный товар, и принять его в собственность. Именно договор о купли-продажи является самым главным документом торговой Конституции, на основе которого происходит выполнение сделки. К тому же он создает определенные выгодные условия обеим сторонам договора.

Относится данный тип документа к сфере гражданского права и имеет долгую вековую историю.

Процесс купли-продажи дома с земельным участком

Самым ценным объектом, который реализовывает договор о купли-продаже является сам товар. Поэтому, для того чтобы безопасно и гарантированно выполнялись условия сделки, необходимо проверить другую сторону на предмет законности и владения товаром, в нашем случае - домом с земельным участком.

Для того чтобы убедиться в подлинности и законности передачи участка в собственность необходимо просмотреть следующие документы:

У владельца участка должен быть кадастровый паспорт данной территории. Этот документ является главным в данной ситуации, так как именно кадастровый паспорт устанавливает законность и собственность земли на гражданина.
Второе, что необходимо проверить у собственника - это является ли он вообще собственником на данную территорию. У каждого собственника имеется на то определенное свидетельство, доказывающее законность и владение землей.
Но в этом деле имеются и свои нюансы. Необходимо проверить подлинность всех прилагающихся свидетельств, а в особенности - свидетельство на право регистрации земельного участка. Оно выдается в Росреестре, причем на бланке бумажного типа имеется отличительный знак - герб Российской Федерации.
У собственника должна быть специальная выписка из ЕГРП , которая подтверждает права собственника на этот земельный участок. Хорошо, если такая выписка будет браться непосредственно перед самим заключением сделки, чтобы избежать конфликтных ситуаций.

Нюансы

В процессе подписания документа о купли-продажи имеется большое число нюансов, к которым необходимо быть готовым, чтобы избежать конфликтных ситуаций с противоположной стороной и законодательством.

Проблемы, которые могут возникнуть как при подписании документа, так и после делятся на:

Социальные - в силу тех или иных ситуаций вы могли просматривать не тот участок, о котором велась речь. Что уж там говорить, ведь даже в особо строгих отчетностях иногда бывают ошибки, и даже в пределах одного пункта. Поэтому, в целях перестраховки лучше всего уточнить всю нужную вам информацию у владельца земельного участка.
Юридические - порой согласование всех нормативных документов не доходит до должного уровня. Доверие к собственнику не всегда приводит к хорошим последствиям, а зачастую это может выразиться и тем, что вы остались и без участка и без уплаченных за него денег. Большая часть нюансов по юридической стороне расположена в документах, которые зачастую бывают ложными или переписанными на другое имя владельца.
Природные - никто, кроме владельца, не знает о том, какие проблемы находятся на данном продаваемом участке. Зачастую многие из них умалчиваются, дабы не отпугнуть покупателя от сделки. Это может быть неблагоприятная почва, состав и строение грунтового слоя, близкое расположение подземных вод, частое затапливание участков. Все эти факторы являются лишь малой частью того, что может произойти с купленным вами участком. Согласитесь, такие проблемы будут неприятной новостью для нового владельца.

Необходимые документы

Для того чтобы Росреестр оформил сделку о купли-продажи, стоит позаботиться и о подготовке следующих видов документов:

Нужно собственноручно написать заявление о передаче права и собственности земельного участка на покупателя в случае оформления сделки. Такое заявление пишется непосредственно перед подачей документов в Росреестр.
Сам договор, написанный в трех экземплярах. В случае если данный земельный участок был куплен во время брака, то необходимо нотариально заверенное соглашение обоих супругов на его куплю-продажу.
Оригинал свидетельства, доказывающего право на собственность.
Кадастровый документ на данный земельный участок.
Личные документы каждого из участников сделки, а именно - паспорт. В случае если подача документа происходит через посредника, то должно быть соответствующее заявление, заверенное также в нотариусе.
Акт о передаче и приеме собственности.

Чтобы процесс купли-продажи происходил быстрее, необходимо заплатить государственную пошлину в установленном для каждого субъекта Российской Федерации отдельно. Эта сумма варьируется от 400 до 3000 рублей.

Договор купли-продажи

Первое, что нужно сделать после проверки всех регистрационных документов - это составить сам договор о купли-продажи. В этом договоре необходимо указать как можно больше уточняющей информации по поводу собственности. Сначала нужно указать точный адрес и месторасположение земельного участка, необходимо включить в договор описание цены на данный участок как до подписания договора, так и после.

Установить, что права и собственность на данный участок после подписания договора перейдут непосредственно к новому хозяину. Для большей безопасности лучше всего будет, если в договоре будут указаны и данные самого собственника - его фамилия, имя и отчество, место регистрации и паспортные данные, а также серия и номер документа, подтверждающего права собственника на земельный участок (ЕГРП).

После подготовки и внимательном согласовании договора с обеих сторон, он подается в местное управление Росреестра.

Кстати говоря, весь договор должен быть составлен в таком типе:

Только в письменном виде, в противном случае он не является действительным.
Договор должен быть составлен в 3 экземплярах, которые получат две стороны (покупатель и собственник), а также Росреестр.
Основными условиями в такого рода договоре являются лишь его ценовая характеристика и объект.
После того как произошла подача всех необходимых документов в Росреестр, а также оплата государственной пошлины, нужно получить выписку из ЕГРП о том, что акт произошел удачно. Примечательно, что покупатель может самостоятельно выбрать, какой документ будет доказывать его права на новую земельную собственность. Это может быть или акт или свидетельство.

Сам договор о купли-продажи земельного участка выглядит следующим образом:

Договор купли-продажи земельного участка

___________________________ «__» ___________ 20__ г.

(место заключения договора)

_______________________________________________________________________

(Ф.И.О. гражданина, место жительства, паспортные данные

или наименование юридического лица)

именуемый в дальнейшем «Продавец», в лице _________________________________

(если договор заключается

лицом, уполномоченным Продавцом, указать Ф.И.О. уполномоченного

___________________________________________________________________________

гражданина, место жительства, паспортные данные; если в качестве

___________________________________________________________________________

Продавца выступает юридическое лицо, указать Ф.И.О. и

__________________________________________________________________________,

должность ответственного лица)

действующего на основании __________________________________, с одной

стороны, и _______________________________________________________________,

(Ф.И.О. гражданина, место жительства, паспортные данные или

Именуемый в дальнейшем «Покупатель»,

наименование юридического лица)

в лице ____________________________________________________________________

(если договор заключается лицом, уполномоченным Покупателем,

___________________________________________________________________________

указать Ф.И.О. уполномоченного гражданина, местожительство,

___________________________________________________________________________

паспортные данные; если в качестве Покупателя выступает

__________________________________________________________________________,

юридическое лицо, указать Ф.И.О. и должность ответственного лица)

действующего на основании ________________________________ - с другой,

(устава, положения, доверенности)

Предмет Договора

1.1. Продавец продал, а Покупатель купил земельный участок из земель

С кадастровым N ______________, расположенный по адресу:

__________________________________________________________________________,

(субъект РФ, населенный пункт, улица, дом, строение)

(разрешенное использование)

в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка, прилагаемой

к Договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью ___кв. м,

принадлежащий на момент совершения настоящего Договора Продавцу на праве

собственности на основании ________________________________________________

(реквизиты свидетельства о праве собственности

__________________________________________________________________________,

Продавца на земельный участок или иного правоустанавливающего документа)

с расположенными на нем ___________________________________________________

(указать здания, строения, сооружения, на участке

___________________________________________________________________________

их характеристики; в случае если здания, строения, сооружения

__________________________________________________________________________.

отсутствуют, указать на это обстоятельство)

Документы для купли-продажи части дома с земельным участком

Существуют и такие ситуации, когда продается или покупается не весь дом, а его часть, и такие ситуации не являются редкими. В том, как подобрать документы для такого вопроса мы сейчас и поговорим.

Вообще купля-продажа целого дома с участком практически не отличается от сделки с куплей-продажей части дома. Набор документов нужно будет собирать такой же, как и при сделке с целым домом. Исключение составляет опись той территории (или площади), которая будет указана в договоре.

Необходимо в точности указать квадратные метры будущего проданного или купленного дома. К тому же следует добавить и расположенность комнат внутри дома, чтобы определиться, какая его часть будет отдана в собственность покупателю.

Среди всего спектра сделок с недвижимостью наибольший удельный вес занимают сделки именно купли-продажи недвижимого имущества. От правильного оформления таких сделок зависит легитимность прав владения покупателя приобретенным объектом недвижимости. Следует помнить, что все договоры купли-продажи квартир, домов и иного недвижимого имущества подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента такой регистрации.

Для ознакомления пользователей нашего бизнес-портала в качестве примера приводим типовой образец договора купли-продажи жилого дома.

Договор купли-продажи жилого дома (образец)

г.________________ _____________________________________

(дата прописью)

Гр. ____________________________________ , проживающий _____________________________________ ____________________, именуемый в дальнейшем Продавец, и гр. __________________________________, проживающий _______________________________________________________, именуемый в дальнейшем Покупатель, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя жилой дом, расположенный по адресу: _________________________________________, а Покупатель обязуется принять жилой дом вместе с прилегающим земельным участком и возведенными на нем строениями и приспособлениями и уплатить

за него обусловленную сумму.

2. Указанный дом состоит из ________ комнат и подсобных помещений __________________________

Общая площадь жилого дома составляет __________________________ кв. метров, подсобные помещения ___________________________________________кв. метров.

3. При доме имеется земельный участок размером ______га и следующие строения и приспособления ______________________________________________ (сарай, туалет, погреб, колодец, хоз.постройки и пр.)

4. Продаваемый дом под арестом и в залоге не состоит, право собственности Продавца на него никем не оспаривается.

5. Общая цена за домовладение устанавливается в размере ______________________________________ (прописью) рублей.

6. Все расходы, связанные с оформлением договора, стороны несут совместно, в равных долях (возможен вариант, когда расходы по оформлению договора, включая госпошлину, принимает на себя одна из сторон).

7. Плата вносится Покупателем в течение ___________________________дней после оформления договора в установленном законом порядке. Плата вносится единовременно (возможен вариант: равными долями ежемесячно не позднее __________ числа каждого месяца платежа). Окончательный расчет должен быть произведен не позднее ______________________________________

8. Оплата производится по одному из следующих вариантов (по выбору сторон): наличными суммами, перечислением на расчетный счет в Сбербанк (в этом случае указывается номер расчетного счета Продавца, номер и местонахождение Сберегательного или иного банка), чеком, аккредитивом и

т.п.

9. Стороны гарантируют сохранение конфиденциальности сведений, относящихся к сумме договора и формам расчетов по договору.

10. В обеспечение договора сторонами предоставлены следующие гарантии:

10.1. Со стороны Продавца _________________________________________________________________

___________________________________________________________________________________________

(документы, подтверждающие право собственности на дом и отсутствие претензий со стороны третьих лиц).

10.2. Со стороны Покупателя _______________________________________________________________

___________________________________________________________________________________________

(документы, подтверждающие платежеспособность и отсутствие предусмотренных законом препятствий для покупки дома).

11. При просрочке платежа в виде единовременного расчета более чем на ___________ со стороны Покупателя Продавец вправе считать себя свободным от обязательств, вытекающих из настоящего договора. При длящейся форме расчета Покупатель уплачивает штраф Продавцу в размере _________% от размера, не выплаченной в срок суммы.

12. По соглашению между сторонами гарантией со стороны Покупателя может быть внесение задатка, оформленного в письменной форме. Если договор окажется неисполненным по вине Покупателя, задаток остается у Продавца. При неисполнении договора по вине Продавца он возвращает его

Покупателю в двойном размере.

13. Если после подписания и оформления договора одна из сторон откажется от его исполнения, то ее ответственность определяется в соответствии с законодательством РФ.

14. При заключении настоящего договора сторонам были известны требования гражданского законодательства Российской Федерации.

15. Настоящий договор подлежит оформлению в нотариальном порядке.

16. Все споры между сторонами, вытекающие из настоящего договора, разрешаются в соответствии с законодательством РФ.

Составлен в _________ экземплярах, каждый из которых имеет одинаковую силу.

Экземпляр настоящего договора хранится в делах ____________________ нотариальной конторы г. ________________, а ____________экземпляра вручены сторонам.

Подписи сторон:

Продавец _______________________________ ___________________________

(подпись)

Покупатель _______________________________ ___________________________

(подпись)

Заверительная подпись нотариуса, печать.

Как правильно оформить покупку дома с земельным участком в 2019 году? Казалось-бы, этот вопрос обсуждался уже не один раз, а многие люди сталкивалось с такой сделкой. Тем не менее, существует множество нюансов, которые могут повлиять на исход процедуры. При покупке дома с земельным участком необходимо составить договор, однако на этом оформление не заканчивается. Чтобы оформить куплю недвижимости, необходимо подготовить документы (самостоятельно или с помощью посредников) и подать их в орган государственной регистрации. Только после этого можно сказать, что оформление завершено. Итак, давайте в деталях разберем, как купить дом, как правильно оформить бумаги, и что нужно знать? Сколько стоит оформить куплю-продажу?

Порядок оформления дома с участком является стандартным и включает в себя несколько этапов, среди которых можно выделить:

поиск подходящего дома и земельного участка;
проверка, в наличии ли документы (это ответственный этап, а поэтому лучше привлечь специалиста);
обращение в регнистрационный орган или другую организацию для составления соглашения;
передача средств;
получение расписки о том, что документы приняты для регистрации;
выдача свидетельства о праве собственности.

Важно! Человек самостоятельно решает, как будет оформляться покупка. Он может это сделать своими силами или обратиться за помощью к посредникам. Когда процедура завершается и покупатель частного дома вступает в права собственности, старое свидетельство аннулируется.

На изготовление и выдачу нового документа требуется около 2 недель. Если все документы оформлены правильно и с участком нет никаких проблем, то покупка и ее дальнейшее оформление произойдет вовремя. С этим разобрались, а теперь давайте поговорим о том, какие же документы требуются для реализации сделки. К их подготовке нужно относиться ответственности, поскольку отсутсвие какой-то бумаги или наличие ошибки приведет к тому, что оформления затянется.

Необходимые документы

Приобретение дома с земельным участком – это довольно распространенная сделка, которую совершают граждане по всей стране ежедневно. Для оформления документов нужно потратить определенное время, после чего их нужно подать в соответственный орган. Стандартный список бумаг включает в себя:

кадастровый и техпаспорт;
бумаги на недвижимость;
справка формы 9;
согласие от лиц, которые прописаны в доме;
подтверждения отсутствия запрета на продажу;
выписка из Росреестра.

Читайте также Имеет ли значение, на кого оформляется квартира, купленная на материнский капитал

Кадастровый паспорт требуется только в том случае, если участок ставился на учет. Если же своего номера у него нет, то нужно получить соответственное подтверждение. Для этого необходимо подать заявление и получить выписку, где будет указана нужная информация. Что касается документов не землю, то здесь подходят различные бумаги. Это может быть свидетельство о регистрации права собственности, дарственная, завещание, договор и т. д.

Если дом является жилым и в нем прописаны люди, необходимо получить выписки, где будут перечислены все лица, зарегистрированные в помещении. Отметим, что все собственники недвижимости должны дать согласие на продажу. Если с этим проблем нет, то все жильцы обязаны в течение установленного срока выписаться. Нарушение этого требования ведет к принудительной выписке. Отсутствие долгов также является обязательным, а поэтому нужно получить справку из Налоговой службы. Также дополнением может быть справка из Росреестра. Когда договор купли-продажи составлен, необходимо завершить сделку регистрацией. С собой нужно иметь следующие бумаги:

документы на землю;
договор;
акт приема-передачи;
подтверждение уплаты государственной пошлины.

Довольно часто возникают вопросы по поводу того, необходимо ли получать согласие мужа или жены на совершение подобных операций. На сегодняшний день делать этого не нужно, но только при выполнении одного условия. Супруги должны стать совместными владельцами этого имущества. Однако если в дальнейшем эта земля будет продаваться, то она будет считаться общей, а поэтому потребуется получить согласие.

Если покупка касается сельскохозяйственной земли, то придется получить дополнительные документы. В первую очередь нужно получить бумагу, подтверждающую категорию этого участка. Также нужно получить отказ от выкупа земли другими претендентами.

Подтверждением факта осуществления сделки является соответственное соглашение. Договор купли-продажи – это стандартный документ, который составляется для подобных операций. Довольно часто люди прибегают к такому инструменты как предварительный договор, в котором фиксируется их желание на сотрудничество. В этом документе нужно предусмотреть основные условия, на которых будут осуществлять продажу дома с земельным участком. Когда доходит дело до составления договора купли-продажи, этот документ будет использоваться в качестве базы.

Читайте также Покупка квартиры без риэлтора: пошаговая инструкция

Как правило, предварительный договор включает в себя следующие пункты:

перечень условий;
личные данные сторон;
дата заключения основного соглашения.

В некоторых ситуациях конкретная дата не проставляется. В этом случае принято считать, что на подписание основного договора отводится 12 месяцев. Если же какой-то из участников передумал и не желает в течение установленного срока подписывать договор, то сделка не состоися, а предварительное соглашение потеряет свою силу. К слову, как-то регистрировать его или выполнять другие действия нет необходимости.

Что касается основного соглашения, то это довольно типичный документ. Тем не менее, к его составлению нужно отнестить правильно, включив все пункты. В этой бумаге прописываются различные обстоятельства, права и обязанности сторон и прочее. Если стороны захотят, то его можно отдать нотариусу на заверение. Делать этого не обязательно, а поэтому если бюджет ограничен, то можно просто составить договор, поставив на нем свои подписи.

Отдельно отметим указание стоимости. В договор нужно добавить стоимость не только общую, но и по каждому отдельному объекту. К примеру, отдельно пишется цена дома, участка и других построек на нем. Рекомендуется дополнительно к договору оформлять акт, который будет подтверждать передачу недвижимости во владение покупателю.

Ранее мы уже выяснили, какие нужны документы для оформления покупки участка. Любые операции, связанные с куплей-продажей недвижимости, должны осуществляться в соответствии с действующим законодательством. То есть, для того чтобы дом с участком были переданы другому человеку, необходимо обратиться с соответственным заявлением в государственный орган для перерегистрации. Для этого предусмотрено 3 варианта:

подать документы в Росреестр;
обратиться в МФЦ;
подать документы с помощью сайта Госуслуг.

Купленное жилье должно быть зарегистрировано, а каждый из этих способов позволяет получить необходимый результат. Регистрация оформленного дома по первой схеме позволяет сэкономить время, поскольку документы на купленное жилье подаются напрямую. Как правило, процедура осуществляется быстрее на несколько дней.

На разных этапах оформления сделки могут возникнуть проблемы. Так, при подаче бумаг в Росреест, будет проверяться не только их подлинность, но и наличие у продавца права на совершение такой операции. К примеру, в отношении продавца могут быть открыты уголовные дела, которые предполагают наложение ареста на всю его собственность. Для некоторых категорий земли может применяться запрет на смену собственника, а поэтому лучше все заранее уточнить у продавца. В любом случае, это будет проверяться государственными органами перед осуществлением регистрации.

Статья рассказывает, как оформить куплю-продажу дома, разъясняет тонкости законодательства.

Как оформить сделку

Фактически продаются два объекта: дом и земельный надел. Потому нужно следовать инструкции, чтобы не допустить ошибок:

Прежде всего, нужно проверить, чтобы с документами было все в порядке. Должна иметься в наличии техническая документация, межевой план. Если документов нет в наличии, то кадастровый план заказать можно в бюро технической инвентаризации. Подготовкой межевого плана занимается землеустроительная компания.
Если земельный надел не поставлен на кадастровый учет, то нужно поставить. Для этого заявление вместе с межевым планом отправить нужно в кадастровую палату. Через 4-5 дней уже можно получить кадастровый паспорт.
После того, как все документы собраны, обратиться к специалистам подразделения Росреестра для оформления свидетельства на право владения.
Когда с документами все в порядке, и дом оформлен в собственность, можно покупателя искать. Прежде, чем устанавливать цену, нужно уточнить, какие расценки сейчас действуют на рынке. И уже от этого отталкиваться.

5 факторов влияния на стоимость дома:

адрес расположения;
площадь самого объекта и земельного надела;
материал, из которого построено здание;
срок эксплуатации;
наличие коммуникаций.

Когда с ценой сделки уже все определено, можно приступать к поиску покупателей.

Необходимые документы

Оформление официальное купли-продажи дома пройдет успешно, если в наличии имеются все необходимые документы:

свидетельство, подтверждающее право владения;
выписка из ЕГРН;
основание владения зданием и земельным наделом (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство);
технические документы;
справки из ИФНС, подтверждающие отсутствие задолженности по уплате налогов;
выписка, где указываются все граждане, которые прописаны в доме.

Все это документы на здание, еще есть документация на земельный надел:

свидетельство, подтверждающее законность владения. Сейчас выдается вместо свидетельств выписка из ЕГРП;
документ, служащий основанием перехода прав на земельный надел (дарственная, соглашение купли-продажи);
справка об отсутствии задолженности по уплате налогов;
документы из кадастровой палаты.

Есть еще и дополнительные документы. Одобрение опеки нужно, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних. Нотариальное одобрение от супруга нужно, если здание находится в совместном владении.

Читайте также Советы, как правильно подготовить квартиру к продаже

Оформляется документ в обычной письменной форме, но при желании можно его еще и нотариально заверить. Обязательная нотариальная заверка сейчас устанавливается только для сделок, совершаемых с долями недвижимости.

Как производить расчеты

Как оформить официальную куплю-продажу дома стороны могут обговорить между собой. Продавцу выгоднее получить деньги при подписании договора. Но то же самое нельзя сказать о покупателе. Надежный вариант – это передача денежных средств через банковскую ячейку. Покупатель закладывает деньги в ячейку, а доступ к ним открывается только после регистрации права владения. Т.е. покупатель платит тогда, когда станет законным собственником земли и дома.

Оформление купли продажи дома

Сейчас складывается такая практика, что стороны подписывают предварительный договор. Это соглашение, которое освещает все существенные моменты будущей сделки. Предварительный договор – это гарантия для обеих сторон. Продавец потратит время на сбор необходимых документов, а за это время покупатель вполне может присмотреться к новому объекту недвижимости. Ну а предварительный договор защитит интересы обеих сторон.

Алгоритм сделки:

Подписать предварительный договор.

3 основных пункта предварительного договора:

предмет сделки:
срок для заключения основного соглашения;
сумма сделки.

После того, как вся документация будет собрана, подписывается основной договор. Акт приемки – это документ, свидетельствующий о передаче недвижимости. Однако отдельный акт можно и не составлять, если сделать отметку в основном договоре. Сам договор купли-продажи может подтверждать передачу имущества при наличии соответствующей в нем отметки. Подписывается соглашение в трех экземплярах. По одному документу получает каждая из сторон, а один договор отправляется для регистрации специалистам Росреестра.
Оплатить госпошлину.
Подать документы для регистрации.

Документы можно передать непосредственно специалистам Рореестра или в центр государственных услуг «Мои документы» (ранее-МФЦ). Если нет возможности передать документ лично, можно их отправить почтовой связью. При передаче через представителя потребуется нотариальная доверенность.

Цена вопроса

Сколько стоит оформление купли-продажи задуматься необходимо заранее, поскольку без дополнительных трат редко получается обойтись.

4 статьи расходов при продаже недвижимости:

Получение справок. Некоторые справки выдаются безвозмездно, но иногда приходится платить. Стандартная цена выписки из домовой книги составляет двести рублей. Но за срочность приходится доплачивать. Если справка нужна срочно, ее цена составит уже восемьсот рублей.
Оформление документов в бюро технической инвентаризации. Ставка здесь составляет до нескольких тысяч рублей. Органы БТИ работают по тарифам, утвержденным государством. Цена зависит от метража жилой площади и необходимости выхода техника на осмотр.
Одобрение мужа или жены на сделку. Потребуется нотариальная заверка. Нотариус берет за это услугу до 800 руб.
Справки, которые удостоверяют дееспособность продавца. Документ оформляется через ПНД. Цена составляет приблизительно 1,4 тыс. рублей. Плюс к этому оформляется архивная справка. Этот документ позволяет проследить историю граждан, которые были прописаны. Цена такой выписки составляет от 1,5 до 6 тыс. рублей.

Каждый из нас мечтает о своем собственном домике с участком земли, расположенном в живописном уголке нашей страны. Украинцы нередко на последние сбережения приобретают желанную недвижимость, но параллельно с этим рискуют остаться ни с чем. Купля-продажа недвижимости - сложная процедура, которая может принести немало хлопот участникам сделки. Обо всех её тонкостях по состоянию на сегодняшний день читателям сайта СуперДом рассказывает наш эксперт - юрист компании Juscutum.

Покупка дома и квартиры: торг уместен

Сделку по приобретению дома с земельным участком необходимо осуществлять в строгом соответствии с требованиями законодательства Украины, а также следуя советам юристов и нотариусов, привлеченных к ее проведению, тогда результат будет позитивным как для продавца, так и для покупателя.

Для начала необходимо определиться с формой, в которой должна происходить сделка купли-продажи недвижимости. В соответствии со статьей 657 Гражданского кодекса Украины, договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге).

Порядок удостоверения нотариусами договоров купли-продажи недвижимости регламентирован Законом Украины «О нотариате» и Порядком № 296 «Об утверждении Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины». В соответствии со статьей 42 вышеуказанного Закона, нотариальные действия совершаются после их оплаты, а также после уплаты в бюджет государства налога с доходов физических лиц и в день подачи всех необходимых документов.

Различают 2 вида договоров купли-продажи недвижимости - предварительный и основной.

Цель предварительного договора - зафиксировать факт договоренности о купле-продаже недвижимости между конкретными лицами. Также предварительный договор письменно фиксирует факт внесения части суммы (задатка), поскольку без документального подтверждения вернуть деньги в случае отказа от сделки будет невозможно.

Оформляя предварительный договор, сторонам необходимо также указать в нем нюансы договоренности, а именно:

Цену, о которой было достигнуто соглашение;
Сумму обязательственного платежа (задатка);
Действия сторон в случае расторжения данного договора - отказ от покупки или продажи и порядок возврата задатка;
Срок подписания основного договора;
Дата, до наступления которой продавец дома с земельным участком полностью освободит его от собственного имущества.

Необходимые документы

Какие документы нужны для продажи дома с земельным участком в Украине? Документы для проведения сделки должны быть подготовлены заранее, до того, как будет найден покупатель, так как некоторые справки приходится оформлять неделями, а потенциальный покупатель может за это время потерять интерес к объекту недвижимости, который вы хотите продать.

Перечень необходимых документов для продажи недвижимости может меняться, в зависимости от вида документов, подтверждающих право собственности, количества, возраста и социального статуса прописанных в нем граждан и семейного положения продавца.

В стандартный список входят:

Документ о праве собственности на продаваемую недвижимость - договор купли-продажи, документы о получении в дар жилья, свидетельство о приватизации объекта недвижимости, свидетельство о праве на наследство и др. - оригиналы документов;
Удостоверение личности и ИНН всех лиц, являющихся собственниками объекта недвижимости (для несовершеннолетних - свидетельство о рождении);
При наличии несовершеннолетних или недееспособных лиц, имеющих право собственности на дом с земельным участком или прописанных в нем, необходимо предоставить разрешение на продажу жилья, выданное органами опеки и попечительства по месту регистрации детей или недееспособных лиц;
Отчет об экспертной денежной оценке имущества;
Технический паспорт на объект недвижимости;
Если недвижимость приобреталась владельцем в браке или расторгнутом на момент проведения сделки браке, то необходимо свидетельство о браке или о разводе и согласие супруга / супруги на продажу недвижимого имущества;
Справка из ЖЭКа по форме №3 (о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости)
При продаже жилья по доверенности - оригинал доверенности, паспорт и ИНН доверенного лица.

От покупателя при оформлении сделки купли-продажи недвижимости необходимо предоставить собственный паспорт и ИНН. Если покупатель состоит в браке, то необходимо личное присутствие супругов на сделке с предъявлением удостоверения личности и свидетельства о браке в оригинале, при невозможности личного присутствия - нотариально заверенное заявление об отсутствии возражений против сделки.

В случае, если недвижимость была подарена нынешнему владельцу, получена им в наследство, приобретена или приватизирована до заключения законного брака, правила не требуют согласия супругов на ее продажу. Если приватизация квартиры была проведена уже после заключения брака, то объект недвижимости считается совместно нажитым имуществом и согласие супруга на продажу необходима.

Если продавец квартиры не гражданин Украины, то, кроме оригинала паспорта, необходим также его нотариально заверенный перевод.

Весьма важным действием на этапе подготовки документов является необходимость проверить отсутствие ограничений на отчуждение имущества. Их налагают, если здание арестовано по решению суда, находится в банковском залоге, и так далее. Такую информацию может предоставить нотариус, ведущий оформление сделки.

В первом случае от покупки следует отказаться. Во втором - процесс можно продолжить, но надо получить разрешения от банка или иного ипотекодержателя на продажу. Не обязательно, но желательно получить документальное подтверждение об отсутствии у нынешнего владельца дома задолженности по коммунальным платежам. Иначе прошлые долги перейдут новому собственнику.

Придомовая территория

ГКУ устанавливает, что к покупателю вместе с домом и строениями переходит право собственности и на тот земельный участок, на котором они размещены. Так что наряду с проверкой будущего жилища надо уделить внимание документации, относящейся к земле. У продавца должно быть соответствующее право собственности, в частности акт на землю с указанием кадастрового номера.

Важно понимать, что бессрочное пользование не дает владельцу права продажи. А отсутствие кадастрового номера приведет к невозможности зарегистрировать договор купли-продажи или к признанию сделки несостоятельной. Если акт у продавца не содержит такого номера, он должен обратиться в местное управление земельных ресурсов за его получением.

Также нужно ознакомиться с кадастровым планом участка, сверить его границы, размеры и форму, проверить категорию землепользования, уточнить на местности расстояние от строений до соседних территорий и так далее.

Все названные требования в равной степени относятся и к тем случаям, когда предметом договора является земля под застройку, без существующих строений. Особенно важно уточнить целевое назначение участка. Возводить жилище можно только на тех участках земли, которые относятся к категории для жилой застройки. Если земля предназначена для ведения сельского хозяйства, на законных основаниях построить и зарегистрировать получится только садовый дом.

А вот приобретать земельный участок, на котором расположено неоформленное должным образом здание (самострой) не рекомендуется. В реалиях нашей страны получить все необходимые документы постфактум все еще возможно. Но дополнительные сложности, затраты времени и финансов гарантированы. Так что первоначальная экономия при покупке может обернуться даже более высокими расходами.

Правильная оценка объекта недвижимости

Любая сделка купли-продажи недвижимости должна быть правильно оценена. Для этого продавцу на сайте ФГИ необходимо найти контакты ближайшего сертифицированного оценщика и явиться к нему со всеми правоустанавливающими и личными документами.

Необходимость проведения оценки недвижимости вызвана тем что, во время проведения операций по продаже физическими лицами объектов недвижимости, нотариус удостоверяет соответствующий договор только при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества, определенной субъектом оценочной деятельности (пп. 1.11 п. 1 главы 2 раздела I и Порядка № 296).

Проведение сделки и расчеты по ней

При осуществлении сделки покупатель должен проверить наличие у продавца оригиналов (а не копий) всех правоустанавливающих документов. Также надо выполнить сверку паспорта владельца и адреса его регистрации.

Приобретать жилой дом надо только на условиях купли-продажи. Существует практика оформления долгосрочного пользования зданием на правах доверенности (аналогичный способ есть и в сфере автотранспорта), но делать так очень нежелательно. Продавец по закону имеет право в любой момент отозвать свою доверенность. Кроме того, она перестает действовать в случае смерти владельца строения.

Производить оплату (как авансовую, так и полную) ГКУ позволяет в наличной или безналичной форме. Касается это и тех случаев, когда расчеты производятся между физическими лицами. Аванс обычно передают наличными. Делать это лучше в присутствии нотариуса.

Окончательный расчет безопаснее всего вести в безналичной форме. Тем более что законодательство требует все сделки со стоимостью выше 50 тысяч гривен проводить только таким образом. Это регламентируется постановлением № 210 Национального банка Украины (НБУ) «Об установлении предельной суммы наличного расчета». Расчеты нужно производить путем перечисления средств с одного текущего счета (оформленного на физическое лицо - покупателя) на другой (оформленный на физическое лицо - продавца).

Второй вариант - внесение денег наличными на текущий счет в национальной валюте.

Третий способ - непосредственное участие в расчетах нотариуса. Покупатель перечисляет оплату на его счет, а тот переводит их на счет продавца. Правда, в таком случае стоимость нотариальных услуг возрастает. Но этот метод рекомендуют, если покупатель одновременно выступает продавцом другой недвижимости и оплачивает новое имущество за счет продажи старого.

Следует понимать, что ответственность за нарушение данного нормативного акта пока еще не установлена. Но ГКУ требует, чтобы стороны гражданского договора действовали строго в рамках законодательных норм, иначе сделку можно признать недействительной.

Тем не менее, на практике пока что наиболее распространена наличная форма оплаты, причем в валюте. В договоре при этом фиксируют передаваемую сумму в гривнах на момент оплаты, указывают оговоренный валютный эквивалент и способ пересчета (по курсу НБУ или межбанковскому).

Естественно, при передаче денег повышается вероятность обмана. Если делать так, то стоит нанять кассира, использующего соответствующее оборудование: счетчик купюр и детектор их подлинности.

Также можно арендовать банковскую ячейку, где хранить всю необходимую сумму, и четко оговорить в соглашении с банком условия допуска к ней третьих лиц (продавца). Важно знать, что согласно Правилам использования наличной иностранной валюты, на территории Украины, утвержденным НБУ, такие расчеты не допускаются. Поэтому правомочность сделки, оплаченной данным образом, может быть оспорена в судебном порядке одной из сторон.

Наконец, для оформления и сопровождения процесса стоит воспользоваться услугами профессионального юриста. Проверить подлинность всей документации и согласовать ее в различных инстанциях довольно трудно. А фирма-подрядчик (или физическое лицо-предприниматель) берет на себя ответственность за соблюдение всех норм, а также сроков.

Налогообложение

При заключении сделки купли-продажи недвижимости, согласно правовым нормам, действующим в Украине, продавцу и покупателю нужно заплатить государству определенную сумму. Какими же налогами и сборами облагается соглашение купли-продажи недвижимости, и какие документы необходимо оформить для проведения данной операции?
Продавец домовладения, который продает частный дом вместе с земельным участком, должен заплатить налоги и сборы за земельный участок и жилой дом.

Налогообложение при продаже жилого дома включает:

1% государственной пошлины (сумма исчисляется из стоимости частного дома, указанной в документе оценки или в договоре купли-продажи);
1% сбора на обязательное пенсионное страхование (сумма исчисляется из стоимости частного дома, указанной в документе оценки или в договоре купли-продажи);
5% налога на доход физического лица (НДФЛ) от продажи недвижимого имущества (оплачивается, если дом находился в собственности менее трех лет, также налог нужно заплатить, если владелец уже осуществлял продажу недвижимого имущества в текущем году);
1,5% военного сбора (взимается с продавцов домов).

Кроме налогов и сборов, которые продавец дома или земельного участка должен внести в государственный бюджет, нужно заплатить и за услуги нотариуса. Нотариальные расходы при подготовке необходимых документов и оформлении договора купли-продажи земельного участка, частного дома или домовладения стартуют от 3-5 тыс. грн, но цифра может варьировать, в зависимости от того или иного нотариуса и его тарифов.