Jak działa system mieszkaniowy? narzędzia w Europie i USA, Korei Południowej i Brazylii, Australii i Turcji? O interesujących charakterystyczne cechy i warunki dla konsumentów w różne krajeświat - nasz materiał na dziś.
Brazylia. W tym kraju używa się innej wody i odpowiednio kosztuje ona inaczej. Na przykład w niektórych brazylijskich prefekturach, gdzie działa scentralizowany system zaopatrzenia w wodę, woda dostarczana jest kilka razy w tygodniu. Jest ona pompowana do zbiorników podziemnych, a zużycie wody monitorowane jest za pomocą urządzeń pomiarowych.
Innym rodzajem zaopatrzenia w wodę dla Brazylijczyków jest studnie artezyjskie. Wodę ze studni wykorzystuje się do mycia i kąpieli, nie można jej jednak pić, gdyż w większości domów znajduje się tu główna sieć kanalizacyjna szamba, odpady, z których przedostają się do wody gruntowe. Cena brazylijskiej wody zależy od kosztu sprzętu do jej dostarczania oraz energii elektrycznej zużywanej na podnoszenie i pompowanie wody do zbiorników.
Gaz jest paliwem deficytowym w Brazylii. Jest dostarczany konsumentom w standardowych butlach i kosztuje (jak dotąd) dwa do trzech razy więcej niż na Ukrainie. Brazylijczycy muszą też dużo płacić za prąd – do 2 dolarów za 1 kilowat.
Konsumenci z Korea Południowa mogą korzystać z dwóch rodzajów centralnego ogrzewania – gazowego i elektrycznego. Ogrzewanie gazowe kosztuje więcej, a prąd zostaje wyłączony o godz dzień i latem w ogóle nie są używane.
Turcja. Wiele tureckich domów jest wyposażonych panele słoneczne na dachach. Dla tarapaty w Turcji nie płacą, bo ogrzewana jest energią słoneczną. Ponadto dla tureckich konsumentów nie ma pojęcia „czynsz”, zamiast niego istnieje „aidat” - pełny koszt obsługi kompleksu mieszkalnego. „Aidat” jest wartością stałą, niezależną od liczby mieszkańców. Wysokość tej opłaty ustalają co roku mieszkańcy domu. walne zgromadzenie, po przedstawieniu przez menedżera raportu z wydatków.
W Australia, Gdzie świeża woda to za mało, wielu konsumentów instaluje w swoich domach system gromadzenia wody deszczowej. Zebrana w ten sposób woda wykorzystywana jest do celów sanitarnych i podlewania ogrodu. Opłata za wodę w Australii obejmuje koszt dostępu do zasobu i podłączenia do kanalizacji. Australijczycy płacą co miesiąc za samo to 150-200 dolarów, a dodatkowo konsumenci płacą za metry sześcienne wody zużytej w ciągu miesiąca. Jeśli jednak mieszkasz w mieszkaniu, w którym nie zainstalowano wodomierzy, nie musisz płacić za zużytą wodę: zgodnie z australijskim prawem nie możesz pobierać opłat, jeśli nie ma liczników.
Europa. Mieszkańcy krajów europejskich płacą nie tyle za samą wodę, ile za drenaż. Cała woda wpływająca do mieszkania jest automatycznie uważana za zużytą, niezależnie od tego, na jakie potrzeby jest wykorzystywana. Dlatego wszystkie „euro-zlewy” są wyposażone w korek spustowy: aby oszczędzać wodę, Europejczycy napełniają zlew do pełna i myją się z niego.
System użyteczności publicznej w Europie działa w oparciu o zaufanie. Często ani mieszkańcy domu, ani jego właściciel nie wiedzą nawet, gdzie znajdują się liczniki i jak z nich odczytać - wszystko to robią pracownicy mieszkalnictwa i usług komunalnych.
W Szwecja Sąd Mieszkaniowy sprawnie funkcjonuje, rozpatrując problemy mieszkaniowe i komunalne. W Wielka Brytania Oprócz opłat za media konsumenci płacą także podatek gminny, którego wysokość uzależniona jest od prestiżu okolicy. Kosztem podatku miejskiego i po części środków budżetu państwa miasta Wielkiej Brytanii utrzymują „czysto angielski” komfort, pielęgnują trawniki i rabaty kwiatowe, usuwają śmieci, naprawiają drogi, a także płacą za pracę strażaków, policji i sami urzędnicy miasta. Brytyjczycy mieszkający w blokach mają obowiązek uiszczania specjalnej opłaty na utrzymanie domu. Właściciel domu wykorzystuje te środki na utrzymanie wind, holu, korytarzy i okolicy.
USA. Gdy tylko wprowadzi się nowy najemca Amerykański dom, zawiera umowę na dostawę wody, po czym przychodzi do niego technik z firmy wodociągowej i instaluje licznik. Dane z licznika odczytywane są automatycznie i przesyłane do firmy bez udziału konsumenta. W Ameryce praktycznie nie ma ryzyka, że firma zarządzająca nieruchomościami oszuka konsumenta, ponieważ w przeszłości do sądów wpłynęło wiele pozwów w podobnych sprawach. Oszczędni Amerykanie zwracają się do sądu przy najmniejszym podejrzeniu potencjalnego oszustwa.
Co ciekawe, w Stanach Zjednoczonych konsumenci mediów praktycznie nie płacą gotówką, woląc korzystać z kart elektronicznych. Kwota płatności jest pobierana z karty i przekazywana na rachunki powiernicze. Naraz firma zarządzająca może przekazać sobie tylko resztę pieniędzy i dopiero po swoich pełne rozliczenie ze wszystkimi kontrahentami.
Podatki od nieruchomości w Stanach Zjednoczonych płacone są raz w roku. Wysokość podatku ustalana jest jako określony procent kosztów mieszkania. Kary za niezapłacenie tej opłaty są bardzo dotkliwe – 25–50 dolarów za każdy dzień opóźnienia. Koszty mieszkaniowe w wysokości 30% dochodu rodziny są uważane za normalne w Ameryce. Koszt utrzymania mieszkań i mediów jest różny w poszczególnych stanach i miastach - zależy od wielu czynników: wysokości podatków, ogólnego poziomu cen, dochodów ludności, ale klimat jest sprawą fundamentalną. Na obszarach o gorącym lecie i mroźnej zimie energia elektryczna do klimatyzatorów jest droga. czas letni i w miesiące zimowe płacą 30-40% mniej za prąd, ale jednocześnie rosną koszty ogrzewania gazowego.
Spółki zarządzające (MC) działające w obszarze mieszkalnictwa i usług komunalnych (HCS) to obecnie nic innego jak skomercjalizowane usługi mieszkaniowe i komunalne (HEC) oraz DEP. Innymi słowy, prywatni właściciele, kupcy, spekulanci, którzy uzyskali dostęp i prawa do strategicznie ważnych i niezbędnych zasobów: wody, gazu, energii elektrycznej, ciepła. Na podstawie art. 13 dekretu Rządu Federacji Rosyjskiej nr 354 z dnia 6 maja 2011 r.: „Świadczenie usług komunalnych zapewnia organizacja zarządzająca…”.
Większość pracowników spółek zarządzających nie jest wykształcona, nie posiada wiedzy prawniczej i nie wie, jak prawidłowo obliczać i sumować kwoty wpływów z opłat mieszkaniowych. użyteczności publicznej(mieszkanie i usługi komunalne), a więc od tak wielu amatorów nowoczesny system Mieszkalnictwo i usługi komunalne pękają w szwach.
Ciekawe, że same spółki zarządzające nie wytwarzają żadnych zasobów, ale mają wyłączną możliwość handlu strategicznie ważnymi zasobami, podczas gdy same organizacje dostarczające zasoby nie tylko nie mogą sprzedawać własnych produktów: oczyszczonej lub podgrzewanej wody, energii elektrycznej, gazu, ciepła , ale w większości przypadków nie mogą nawet dotknąć pieniędzy ze sprzedaży tych zasobów, ponieważ wszystkie środki zgodnie z prawem muszą trafić na konto spółki zarządzającej, a dopiero potem spółki zarządzające decydują, w jakiej ilości i której organizacji dostarczającej zasoby ma przekazać pieniądze za odsprzedane zasoby.
Często zdarza się, że firmy zarządzające nie przekazują pieniędzy otrzymanych od ludności z płacenia za mieszkania i usługi komunalne na konta organizacji dostarczających zasoby: Vodokanal, Sieci ciepłownicze, Przedsiębiorstwa sieci elektroenergetycznych, Usługi gazowe, ale przekazują pieniądze w nieznanym kierunku i wydawać je na potrzeby osobiste – to powszechna praktyka w pracy takich firm, bo ich działalność gospodarcza całkowicie niekontrolowany.
W takiej sytuacji organizacje dostarczające zasoby pozostają bez pieniędzy lub są zmuszone tracić czas na obronę własnych interesów w sądzie i wyłudzanie pieniędzy od pozbawionych skrupułów spółek zarządzających. Organizacje dostarczające zasoby nie otrzymują wystarczającej ilości pieniędzy ze sprzedaży zasobów użyteczności publicznej, ale mogłyby przeznaczyć te pieniądze na naprawę przestarzałego funduszu: wymianę zardzewiałych rur, komunikacja inżynierska, modernizują same organizacje dostarczające zasoby, wyposażając je w centra rozliczeniowe, własny dział księgowy i ludność indywidualne metry woda, ciepło, prąd, gaz, ale wszystko jest tak ułożone, że spółka zarządzająca zgarnia całą śmietankę.
Mieszkańcy są również niezadowoleni z zachowania i obsługi spółki zarządzającej: media są naliczane i obliczane nieprawidłowo, zawyżone, bez uwzględnienia wzorów i norm prawnych w zakresie mieszkalnictwa i usług komunalnych, ponowne obliczenie nie jest przeprowadzane spółki zarządzające nieustannie dążą do czerpania zysków z mieszkańców, zaniżania ich i oszukiwania.
Z historii wiadomo, że w przedrewolucyjnej Rosji Ludność miejska posiadająca pewne dochody zajmowała za opłatą wąskie, brudne pomieszczenia w kamienicach. Większość pomieszczeń w kamienicach pozbawiona była elektryczności, bieżącej wody i kanalizacji, dlatego w pokojach zamiast elektryczności paliły się świece, na podwórzu od ulicy ustawiono latryny, a wodę czerpano z najbliższej rzeki. A po ostatecznym zwycięstwie rewolucji zaczęła się wyłaniać klasa beneficjentów i pracowników państwowych w postaci rodzin żołnierzy Armii Czerwonej, zwolnionych z obowiązku płacenia czynszu, w przeciwieństwie do wszystkich innych kategorii ludności.
Życie osadzonych zostało skonfiskowane metrów kwadratowych należące do Sowietów, kontrolowane były przez oddział Głównej Dyrekcji Gospodarki Komunalnej (GUKH), utworzony w 1921 r. pod rządami NKWD. W 1924 r. Centralny Komitet Wykonawczy wydał uchwałę „O współpracy mieszkaniowej”, w której zaproponowano formę łączenia mieszkańców w spółkę mieszkalno-dzierżawczą – ZhAKT. ZhAKTowi powierzono prowadzenie domu. W latach 30. zaczął się rozwijać RZHU – okręgowe wydziały mieszkaniowe, które z czasem przekształciły się w ZhEKi – biura utrzymania mieszkań.
Urzędy mieszkaniowe zostały połączone z Ministerstwem Spraw Wewnętrznych (biuro paszportowe), Ministerstwem Obrony Narodowej, co umożliwiło prowadzenie ewidencji poborowych, z Ministerstwem Kultury, organizacją imprez kulturalnych w miejscowym ośrodku rekreacyjnym, z Ministerstwem Spraw Mieszkaniowych. Sport, organizacja klubów sportowych i boisk sportowych na dziedzińcach. Urzędy mieszkaniowe mogły ingerować w życie osobiste mieszkańców i monitorować ich stan moralny, a w razie potrzeby podejmować działania wychowawcze nad mieszkańcami za pośrednictwem sądów towarzyszeń lub komisji domowych, które miały prawo podejmować środki publiczne wobec lokatorów lokali mieszkalnych oraz osób z nimi zamieszkujących naruszających zasady korzystania z tego lokalu. Dlatego korzenie prostackiego stosunku pracowników spółek zarządzających do mieszkańców sięgają czasów rewolucji, kiedy w kraju dopiero zaczynał powstawać system mieszkalnictwa i usług komunalnych, a ludność znajdowała się w mieszkaniach niewolniczych zależność od władz.
Pod rządami Sowietów własność prywatna została zniszczona przez wszystkich możliwe sposoby, zamieniając ludzi w zależne stado: NKWD miało całkowitą kontrolę nad obywatelami i było ich własnością dane osobowe Prawie każdy, jeśli zajdzie taka potrzeba, mógłby go wykorzystać lub manipulować w celach edukacyjnych. Mieszkania należały do państwa, Sowietów i były wynajmowane, więc ono, państwo, mogło powiedzieć, kto i jak ma mieszkać, później system się trochę zmienił i mieszkania rozdawane były pojedynczo w przedsiębiorstwie, jakby za darmo, jako swego rodzaju dar od państwa, za który każdy czuł się zobowiązany i należny do tego państwa, w związku z czym zmuszony był do posłuszeństwa jego woli w osobie różnych organizacje rządowe. W świadomości ludzi niewolnicza psychika i strach przed możliwością utraty dachu nad głową i wyrzuceniem na ulicę, które zrodziły się w czasach Władza radziecka w związku z tym społeczeństwo pozwala sobie na manipulację przez niepiśmiennych hydraulików, techników, inspektorów i sędziów pracujących w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych.
W 1989 r. przyjęto uchwałę „W sprawie przejścia mieszkalnictwa i usług komunalnych na samofinansowanie i samofinansowanie”; nowoczesny system mieszkalnictwa i usług komunalnych, pomimo obecności prywatnej własności mieszkań w kraju, nadal pozostaje reliktem przeszłości i wymaga ogromnych wysiłków na rzecz modernizacji i normalne funkcjonowanie w społeczeństwie i społeczeństwie w tym systemie.
Szwedzi rozwiązują społeczne nieporozumienia w Sądzie Mieszkaniowym, a Australijczycy mogą nie płacić za wodę, jeśli w mieszkaniu nie jest zainstalowany licznik
Jak działa system mieszkalnictwa i usług komunalnych w Europie i USA, Korei Południowej i Brazylii, Australii i Turcji? Nasz dzisiejszy materiał dotyczy interesujących charakterystycznych cech i warunków dla konsumentów w różnych krajach świata.
Brazylia. W tym kraju używa się innej wody i odpowiednio kosztuje ona inaczej. Na przykład w niektórych brazylijskich prefekturach, gdzie działa scentralizowany system zaopatrzenia w wodę, woda dostarczana jest kilka razy w tygodniu. Jest ona pompowana do zbiorników podziemnych, a zużycie wody monitorowane jest za pomocą urządzeń pomiarowych.
Innym rodzajem zaopatrzenia w wodę dla Brazylijczyków są studnie artezyjskie. Woda ze studni służy do mycia i kąpieli, ale nie można jej pić, ponieważ w większości domów główną kanalizacją są szamba, z których ścieki przedostają się do wód gruntowych. Cena brazylijskiej wody zależy od kosztu sprzętu do jej dostarczania oraz energii elektrycznej zużywanej na podnoszenie i pompowanie wody do zbiorników.
Gaz jest paliwem deficytowym w Brazylii. Jest dostarczany konsumentom w standardowych butlach. Brazylijczycy muszą też słono płacić za prąd – nawet do dwóch dolarów za kilowat.
Konsumenci w Korei Południowej mogą korzystać z dwóch rodzajów centralnego ogrzewania – gazowego i elektrycznego. Ogrzewanie gazowe jest droższe, a ogrzewanie elektryczne jest wyłączane w ciągu dnia, a latem w ogóle nie jest używane.
Turcja. Wiele tureckich domów jest wyposażonych w panele słoneczne na dachach. W Turcji nie pobiera się opłat za ciepłą wodę, ponieważ jest ona podgrzewana energią słoneczną. Ponadto dla tureckich konsumentów nie ma pojęcia „czynsz”, zamiast niego istnieje „aidat” - pełny koszt obsługi kompleksu mieszkalnego. „Aidat” jest wartością stałą, niezależną od liczby mieszkańców. Wysokość tej opłaty mieszkańcy domu ustalają co roku na walnym zgromadzeniu, po przedłożeniu przez zarządcę sprawozdania z wydatków.
W Australii, gdzie brakuje świeżej wody, wielu konsumentów instaluje w swoich domach systemy gromadzenia wody deszczowej. Zebrana w ten sposób woda wykorzystywana jest do celów sanitarnych i podlewania ogrodu. Opłata za wodę w Australii obejmuje koszt dostępu do zasobu i podłączenia do kanalizacji. Australijczycy płacą za to samo miesięcznie 150–200 dolarów, a dodatkowo konsumenci płacą za metry sześcienne wody zużytej w ciągu miesiąca. Jeśli jednak mieszkasz w mieszkaniu, w którym nie ma zainstalowanych wodomierzy, nie musisz płacić za zużytą wodę: zgodnie z australijskim prawem nie możesz pobierać opłaty, jeśli nie ma liczników.
W Szwecji z powodzeniem funkcjonuje Sąd Mieszkaniowy, rozpatrując problemy mieszkaniowe i komunalne.
W Wielkiej Brytanii oprócz płacenia za media konsumenci płacą także podatek miejski, którego wysokość uzależniona jest od prestiżu okolicy. Kosztem podatku miejskiego i po części środków budżetu państwa miasta Wielkiej Brytanii utrzymują „czysto angielski” komfort, pielęgnują trawniki i rabaty kwiatowe, usuwają śmieci, naprawiają drogi, a także płacą za pracę strażaków, policji i sami urzędnicy miasta. Brytyjczycy mieszkający w blokach mają obowiązek uiszczania specjalnej opłaty na utrzymanie domu. Właściciel domu wykorzystuje te środki na utrzymanie wind, holu, korytarzy i okolicy.
USA. Gdy tylko nowy lokator wprowadza się do amerykańskiego domu, zawiera umowę na dostawę wody, a następnie przychodzi do niego technik z firmy dostarczającej i instaluje licznik. Dane z licznika odczytywane są automatycznie i przesyłane do firmy bez udziału konsumenta. W Ameryce praktycznie nie ma ryzyka, że firma zarządzająca nieruchomościami oszuka konsumenta, ponieważ w przeszłości do sądów wpłynęło wiele pozwów w podobnych sprawach. Oszczędni Amerykanie zwracają się do sądu przy najmniejszym podejrzeniu potencjalnego oszustwa.
Co ciekawe, w Stanach Zjednoczonych konsumenci mediów praktycznie nie płacą gotówką, woląc korzystać z kart elektronicznych. Kwota płatności jest pobierana z karty i przekazywana na rachunki powiernicze. W takim przypadku spółka zarządzająca może przekazać sobie tylko pozostałe pieniądze i dopiero po pełnym rozliczeniu ze wszystkimi kontrahentami.
Zarządzanie domem
Kodeks mieszkaniowy Rosji zobowiązuje obywateli do płacenia za mieszkanie i media. W tym przypadku wykonawcami usług publicznych mogą być osoby prawne Lub indywidualni przedsiębiorcy. Pozyskują zasoby, wykonują pracę i są odpowiedzialni za sprawność całej komunikacji wewnętrznej.
Prawo do korzystania z usług publicznych mają:
Właściciele lokali mieszkalnych wraz z rodzinami;
Osoby, które otrzymały mieszkanie od organizacji spółdzielczej;
Najemcy lokali; osoby, które wynajęły mieszkanie (pokój).
Obiekty użyteczności publicznej:
Picie zimnej wody. Zasilanie musi być całodobowe. Realizowane poprzez sieć centralną lub wewnątrzzakładową. Ilość i jakość wody musi być na odpowiednim poziomie.
Tarapaty. Musi być dostarczany przez całą dobę za pośrednictwem scentralizowanych sieci do wszystkich obszarów domu.
Drenaż. Usuwanie ścieków powinno odbywać się również przez całą dobę - za pośrednictwem scentralizowanych sieci i systemów wewnętrznych. Systemy kanalizacyjne powinien znajdować się w większości pomieszczeń mieszkalnych w domu. Jeżeli lokal mieszkalny nie ma scentralizowanej kanalizacji, nie należy go uwzględniać na liście mediów.
Zasilanie energią elektryczną. Prąd w wymagana objętość należy również podawać przez całą dobę, bez przerwy. Natomiast przerwy w dostawie prądu rejestrowane są na urządzeniach pomiarowych. Należy pamiętać, że organizacje dostarczające zasoby nie są zobowiązane do utrzymywania sieci w domu. Konsument ma obowiązek podać dane licznika przed datą wskazaną na paragonie. Jeżeli dane nie zostały otrzymane, RSO ma prawo obliczyć wielkość zużycia zgodnie ze standardami, jeśli nie został zainstalowany system, w którym dane z urządzeń pomiarowych są automatycznie przesyłane do sterowni organizacji.
Będziesz musiał pokryć ogólne wydatki związane z domem, nawet jeśli nie mieszkałeś w mieszkaniu przez jakiś czas. Wielkość ogólnych usług domowych jest obliczana z uwzględnieniem powierzchni zajmowanej przez każdą z nich. W przypadku braku wspólnego licznika domowego obliczenia przeprowadza się zgodnie ze standardami. Eksperci zapewniają, że bardzo korzystne jest posiadanie jednocześnie licznika wspólnego i wejściowego. Pozwalają obliczyć „lewe” połączenia z ogólną siecią elektryczną domu. Wyjaśniają także, które wejścia wiedzą, jak oszczędzać pieniądze, a które nie.
Zasilanie gazem. Gaz musi być dostarczany przez całą dobę. Gazomierze zapewniają realne oszczędności i dość szybko zwracają się w mieszkaniach duża liczba mieszkańcy.
Ogrzewanie. Energia cieplna powinny być dostarczane do domów, mieszkań i lokali niemieszkalnych centralnie. Mieszkańcy zostali potrąceni z płacenia za wspólne koszty ogrzewania. Nie trzeba płacić za ogrzewanie wejścia, gdzie nie ma grzejników. W 2013 roku wprowadzono nowe zmiany dotyczące zasad świadczenia usług komunalnych. Dla tych, którym nie spieszy się z instalowaniem indywidualnych urządzeń pomiarowych, wprowadzono współczynniki regulacyjne. Dla takich właścicieli wprowadzono podwyższone standardy dla wszystkich rodzajów mediów. Co sześć miesięcy opłata wzrasta. W rezultacie nadwyżka osiągnie 60%.
Usługi mieszkaniowe:
Udostępnianie lokalu mieszkalnego do korzystania na podstawie umowy najmu społecznego lub umowy najmu lokalu mieszkalnego stanowiącego państwowy lub komunalny zasób mieszkaniowy;
Usuwanie nieczystości stałych i płynnych z budynków mieszkalnych.
Opłaty za mieszkanie i media
Dla pracodawców:
Za korzystanie z lokalu mieszkalnego (czynsz najmu);
Dla właścicieli:
Do konserwacji i naprawy lokali mieszkalnych. Obejmuje opłaty za usługi i prace związane z zarządzaniem apartamentowiec. Właściciel lokalu w budynku wielorodzinnym obowiązany jest ponosić koszty utrzymania nie tylko należącego do niego lokalu, ale także majątku wspólnego w domu: konstrukcji domu, korytarzy, klatki schodowe, strychy i piwnice, sieci użyteczności publicznej, windy i zsypy na śmieci itp. Artykuł 39 kodeksu mieszkaniowego RF. Ponadto wysokość kwoty ustalają sami mieszkańcy na spotkaniu właścicieli apartamentowców. Deklarują to części 2 i 4 art. 158 Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej.
Organizacja zarządzająca ma prawo zaproponować uwzględnienie określonych prac i kosztów. Czasami firmy zarządzające oferują skróconą listę usług i pracy w zakresie konserwacji i rutynowych napraw domu za maksymalny koszt ustalany corocznie przez lokalną administrację. Usługi „brakujące” oferowane są za dodatkową opłatą. To nie powinno się oczywiście zdarzyć. Lista usług konserwacji domu i rutynowych prac naprawczych znajduje się w dekrecie Rosstroi nr 170 z dnia 23 września 2003 r.
Nie mylić opłat za utrzymanie z naprawy bieżące WŁASNOŚĆ WSPÓLNA właścicieli MKD, wliczona w wynagrodzenie i pracę odpłatną drobne naprawy w Twoim mieszkaniu, które realizujemy według Twojego zamówienia.
Dodatkowe linie
W rachunkach za płatności kolumny z antenami, telewizją kablową lub Internetem, radiem, urządzeniem blokującym, portierem, ochroną parkingu itp. Okresowo pojawiają się obok legalnych usług komunalnych i mieszkaniowych. Wszystkie te usługi nie są usługami użyteczności publicznej ani mieszkalnictwem. Umieszczanie ich w poleceniu płatniczym jest nielegalne. Płatności takie należy wyłączyć z jednolitego dokumentu płatniczego. Nie dopuszczaj do umieszczania przez spółkę zarządzającą niejasnej klauzuli w umowie o zarządzanie dotyczącej jej prawa do zawierania jakichkolwiek innych umów. W przeciwnym razie mogą zostać nałożone na Ciebie niepotrzebne usługi. Wszystkie dodatkowe decyzje zapadają na posiedzeniu.
Od 1989 r. rozpoczął się w Niemczech Wschodnich okres reformy mieszkalnictwa i usług komunalnych. Ale podstawowe warunki prawidłowego funkcjonowania przedsiębiorstw mieszkaniowych zaczęły działać dopiero w październiku 1991 r. Przesłanki dla reform stworzył szereg czynników, które miały miejsce w zakresie ponoszenia kosztów operacyjnych, własności mieszkań, struktury przedsiębiorstw kompleksów mieszkaniowych i cen. Branża mieszkaniowa w Niemczech Wschodnich nastawiona była na osiąganie wyników ilościowych. Priorytetowo potraktowano masową budowę nowych mieszkań, na które skierowano główne inwestycje. Celem polityki mieszkaniowej było zwiększenie wolumenu i powierzchni zasobu mieszkaniowego, przy czym nie zwracano należytej uwagi na utrzymanie i remonty istniejącego budownictwa mieszkaniowego. Jednocześnie prowadzono nową budowę o wyjątkowo niskiej jakości. W rezultacie zasoby mieszkaniowe i infrastruktura wewnętrzna uległy pogorszeniu, a nowe budynki szybko zaczęły niszczeć.
Większość mieszkań w Niemczech Wschodnich była własnością państwa lub gmin. Część mieszkań była własnością spółek osobowych. Były to tzw. Stowarzyszenia Pracowników Budownictwa Mieszkaniowego, na wzór sowieckich spółdzielni budownictwa mieszkaniowego. Niektóre domy były własnością prywatną. Z reguły były to małe budynki przeznaczone dla jednej lub kilku rodzin. Nie było podziału płatności ze względu na rodzaj usługi. Obowiązywał czynsz, który obejmował opłaty za wynajem i koszty operacyjne. Nie stwierdzono także różnic w kosztach eksploatacyjnych ze względu na rodzaj usług – woda, ciepło itp. Należy również zauważyć, że nie istniała koncepcja ochrony zasobów. Nie prowadzono polityki ograniczania zużycia ciepła i energii elektrycznej, a także wprowadzania urządzeń pomiarowych i pobierania opłat na podstawie ich odczytów. Dotacje rządowe zostały przyznane ludności w następujący sposób:
- Ludność zamieszkująca mieszkania komunalne otrzymywała dotacje bezpośrednio. Innymi słowy, jeszcze przed reformą Niemcy Wschodnie dysponowały mechanizmem zapewniania celowych dotacji.
- Stowarzyszenia pracowników budownictwa mieszkaniowego otrzymywały dotacje za pośrednictwem przedsiębiorstw użyteczności publicznej.
- Właścicielom domów prywatnych nie przyznano żadnych dotacji.
Pod tym względem w większości przypadków środki prywatnych właścicieli nie wystarczały na utrzymanie zasobu mieszkaniowego. Zaopatrzeniem w energię elektryczną, ciepło i gaz zajmowały się tzw. ponadregionalne przedsiębiorstwa energetyczne. Majątek tych przedsiębiorstw był własnością państwa i to one odpowiadały za zaopatrzenie przydzielonego im regionu. Konstrukcja ta przypominała ukraińską. Zaopatrzeniem i odprowadzaniem wody zajmowały się przedsiębiorstwa wodociągowe i uzdatniające wodę ścieki organizowane na szczeblu powiatowym. Ceny mieszkań i usług komunalnych ustalane były przez państwo i przez dziesięciolecia utrzymywały się na tym samym poziomie. Udzielone dotacje zostały wliczone w koszt usług. Takie ceny nie pozwalały na utrzymanie i modernizację infrastruktury komunalnej na właściwym poziomie i stanowiły znaczne obciążenie budżetu. W rezultacie pogorszyła się infrastruktura, a środki mające na celu zmniejszenie strat zasobów podczas transportu, bezpieczeństwo środowisko i przyciąganie inwestycji sfinansowano w niezwykle niewielkiej kwocie. W rezultacie wyłoniły się następujące przesłanki do zreformowania sektora mieszkalnictwa i usług komunalnych w Niemczech Wschodnich:
- Zły stan infrastruktury wewnętrznej i komunalnej doprowadził do dużych strat zasobów.
- Informacje o stan techniczny infrastruktura była niedostępna lub całkowicie nieobecna.
- System ustalania cen taryfowych nie pozwalał na pokrycie kosztów.
- Naliczanie usług komunalnych odbywało się przeważnie według norm zużycia, a nie na podstawie wskazań liczników.
- Konsumenci usług nie byli zainteresowani oszczędzaniem zasobów.
- Usługi mieszkaniowe i komunalne świadczone były na niskim poziomie.
Celem reformy sektora mieszkalnictwa i usług komunalnych w Niemczech Wschodnich było stworzenie rynku usług mieszkaniowych i użyteczności publicznej z konkurencją na rynku różne dziedziny farmy. Podstawą reformy było zbudowanie systemu efektywnego samorządu gminnego. W tym celu konieczne było przede wszystkim:
- Demonopolizować i korporatyzować ponadregionalnych dostawców usług
- Modernizacja infrastruktury publicznej i zasobów mieszkaniowych
- Popraw ceny, aby pokryć istniejące koszty.
Realizacja postawionych celów polegała na następujących działaniach. Poprawa cen i modernizacja infrastruktury Aby poprawić ceny, konieczne było przede wszystkim opracowanie programów, które pokryłyby koszty bieżące w średnim okresie. Aby to osiągnąć, pierwszym krokiem była odmowa świadczenia pomoc społeczna do ludności poprzez przedsiębiorstwa użyteczności publicznej i przejście na ukierunkowane dotacje. Zapewniono dotacje rodziny o niskich dochodach w zależności od uzyskiwanych dochodów. Opracowano zasadę: mniej uprzywilejowane grupy ludności otrzymują pomoc kosztem bogatych, a nie wraz z nimi, jak to ma miejsce w przypadku taryf subsydiowanych. W efekcie uwolnione środki budżetowe zostały przeznaczone na inwestycje w modernizację sieci i urządzeń. Środki przekazywano w drodze dotacji i niskooprocentowanych pożyczek. Kredytów na modernizację zasobów mieszkaniowych udzielał zarówno Rząd Federalny Niemiec, gminy, dostawcy energii, jak i Wspólnota Europejska. Należy także zwrócić uwagę na znaczny wzrost kosztów usług i jednocześnie przejście na płatność za świadczone usługi według ich faktycznego zużycia. Doprowadziło to do oszczędzania zasobów przez ludność i jej indywidualnego spożycia. Prywatyzacja zasobów mieszkaniowych Po zjednoczeniu Niemiec Wschodnich i Zachodnich szczególną uwagę zaczęto skupiać się na prywatyzacji komunalnych i państwowych zasobów mieszkaniowych. W odróżnieniu od sytuacji na Ukrainie prywatyzacja odbywała się poprzez sprzedaż mieszkań państwowych i komunalnych. Nie było darmowej prywatyzacji. Prywatyzacja zasobu mieszkaniowego miała na celu:
- Tworzenie indywidualnej własności prywatnej
- Mobilizacja prywatnej inicjatywy i odpowiedzialności
- Pozyskiwanie środków finansowych na utrzymanie, remonty i modernizację mieszkań.
Spółdzielnie mieszkaniowe przekształciły się w spółdzielnie zarejestrowane w sądach prowadzących rejestr handlowy, uzyskując w ten sposób zdolność prawną i niezależność. Towarzyszyło temu zwiększenie odpowiedzialności przedsiębiorstw mieszkaniowych za opłacanie wszystkich mediów i zniesienie dotacji rządowych na ten cel. Warunkiem wdrożenia reformy była 100% rejestracja lokali mieszkalnych. Żaden dom nie powinien pozostać bez właściciela (w tym także zbiorowego). Właściciele korzystają ze swojej własności lepiej niż robi to za nich samorząd. Demonopolizacja i korporatyzacja przedsiębiorstw użyteczności publicznej Cały sektor mieszkalnictwa i usług komunalnych znalazł się w rękach prywatnych, ale jednocześnie zapewniono przejrzyste schematy działania przedsiębiorstw. Ziemia stała się własnością przedsiębiorstw. Na bazie państwowych przedsiębiorstw ponadregionalnych utworzono tzw. przedsiębiorstwa miejskie i komunalne (Stadtwerke) w formie spółki akcyjne. Własność tych spółek była mieszana i specjalizowały się w świadczeniu pełnego zakresu usług: energii elektrycznej, ciepła i gazu. Część przedsiębiorstw wodociągowych i oczyszczalni ścieków stała się na zasadzie publicznoprawnej własnością gmin, a część weszła w struktury miejskich przedsiębiorstw użyteczności publicznej. Pojawiły się warunki rynkowe dla pracy przedsiębiorstw użyteczności publicznej. Zaczęto wybierać dostawców usług na zasadach konkurencyjnych, co zostało zapisane w nowym prawodawstwie. W tym względzie na pierwszym planie dla właścicieli była poprawa jakości usług publicznych, ograniczenie strat w sieciach i zmniejszenie kosztów. Ponadto, aby odnieść sukces w konkurencyjnym środowisku, miejskie przedsiębiorstwa użyteczności publicznej nie wystarczyły po prostu dostarczanie zasobów i pobieranie opłat za ich zużycie. Istniała potrzeba zapewnienia konsumentom w pobliżu dodatkowe usługi. Pojawił się nowy termin – „multi-utility”. Rezultatem była bardziej agresywna i kreatywna polityka biznesowa. Na przykład miejskie przedsiębiorstwa użyteczności publicznej, oprócz swojej podstawowej działalności, uwzględniają usługi sprzątania w swoich wieloaspektowych pakietach usług. sąsiednie obszary, wywóz i wywóz śmieci, utrzymanie infrastruktury wewnętrznej, gospodarka sprzętem, telekomunikacja. Organizacje takie mają strukturę holdingową rozproszoną ze względu na rodzaj działalności, co pozwala na finansowanie obszarów mniej rozwijających się lub znaczących społecznie kosztem obszarów odnoszących większe sukcesy. Po zjednoczeniu Niemiec 15 dużych regionalnych elektrowni energetycznych we wschodniej części miało zostać przekazanych prywatnym przedsiębiorstwom energetycznym z Niemiec Zachodnich. Rząd federalny wierzył, że tego typu restrukturyzacja zapewni stabilne finansowanie odległej od nowej infrastruktury mieszkaniowej i komunalnej. Władze np. Frankfurtu nad Odrą (NRD) uznały jednak, że taka decyzja narusza prawa obywateli. Ich zdaniem zastąpienie dawnego monopolu państwowego reprezentowanego przez zakład innym monopolistą, ale prywatnym, reprezentowanym przez zachodnioniemiecki koncern energetyczny, nie jest najlepsze rozwiązanie. Przedsiębiorstwo użyteczności publicznej we Frankfurcie, jako spółka holdingowa, było początkowo w stu procentach własnością gminy. Oprócz zaopatrzenia w ciepło i energię elektryczną zajmowała się zaopatrzeniem w gaz i wodę, odprowadzaniem ścieków i wywozem śmieci. Władze lokalne przekonują, że utworzenie zdywersyfikowanego przedsiębiorstwa o elastycznej strukturze pozwala im na osiągnięcie efektów „synergicznych” (efektów interakcji) pod względem technicznym, organizacyjnym, finansowym i ekonomicznym. Z biegiem czasu gminy zaczęły prowadzić politykę pozyskiwania inwestorów poprzez sprzedaż im udziałów w monopolu użyteczności publicznej. Pojawiły się dziesiątki innych firm, które zaczęły skutecznie konkurować ze strukturą miejską. Konsumenci szybko zdali sobie sprawę z piękna konkurencji, chętnie kupując usługi przedsiębiorstw świadczących usługi energetyczne, które zaczęły oferować szeroki zakres usług poprzez leasing, kredyt i samodzielne finansowanie działań energooszczędnych. W Niemczech liczących 70 mln mieszkańców 59,9% mieszkańców, czyli ponad 40 mln osób, otrzymuje energię elektryczną od przedsiębiorstw prywatnych lub mieszanych z udziałem kapitału prywatnego. Zwiększanie efektywności mediów W związku z szybko zmieniającą się sytuacją na niemieckim rynku mieszkaniowym i usług komunalnych oraz w celu osiągnięcia przewagi konkurencyjne przedsiębiorstwa zaczęły zwracać szczególną uwagę na nowoczesne technologie i automatyzację. Zapewnienie szerokiego zakresu usług podstawowych i dodatkowych, korzystanie z różnych metod płatności, pokrycie dużego obszaru usług i praca z różnymi segmentami społeczeństwa wymagały zastosowania kompleksowych rozwiązań zdolnych do wsparcia wszystkich procesów w przedsiębiorstwach. Głównym wymaganiem była umiejętność nowoczesne technologie pokazać model mieszkalnictwa i usług komunalnych przed reformą, wszystkie zmiany w procesie reformowania branży oraz nowy model rynku. Niemieckie przedsiębiorstwa mieszkalnictwa i usług komunalnych miały określone cele, a mianowicie:
- Zwiększoną płynność zapewniono dzięki dokładnemu obliczaniu zużycia, kontroli płatności i szybkiemu otrzymywaniu środków.
- Przejrzystość i efektywność przepływy finansowe przedsięwzięcie zapewniło kompetentne planowanie inwestycji, sprawozdania finansowe, kontrola przepływu środków.
- Ograniczenie kosztów i strat, poprawę jakości świadczonych usług zapewniono poprzez zarządzanie środkami trwałymi, planowanie prace naprawcze i wymianę sprzętu, kontrolę procesów gospodarczych w przedsiębiorstwie i poza nim.
- Wiele uwagi poświęcono także relacjom z klientami. W tym celu ważne było utrzymanie baza klientów, oferta różne schematy płatności i usługi dodatkowe w zależności od potrzeb klientów, zaspokajanie ich żądań, tworzenie katastru działek.
Osiągnięcie tych celów w dużej mierze gwarantuje sukces przedsiębiorstwa. Aby reforma mogła nastąpić na poziomie gmin, najpierw je opracowano i uruchomiono programy edukacyjne, ponieważ na ziemi, „poniżej”, ludzie są mało wtajemniczeni w to, co rozwija się „na górze”. Ważny posiadał projekty pilotażowe wykazujące korzyści z rewitalizacji budynków mieszkalnych – zwiększające ich koszty. Trwałość wszystkich przedsiębiorstw komunalnych zapewniła pojawienie się pierwszych banków, które sprzyjały rozwojowi mieszkalnictwa i usług komunalnych. Przy pomocy tych banków i dzięki odpowiednim gwarancjom na wypadek strat (nie było możliwości zabezpieczenia majątku kredytu) przedsiębiorstwa rozpoczęły odbudowę mieszkań, w których nadal mieszkali lokatorzy. Była to innowacja w branży mieszkaniowej. Dachy, okna, drzwi wejściowe, cała instalacja wodno-kanalizacyjna i grzewcza. Ściany kuchni i łazienek pokryto płytkami, a elewacje budynków ocieplono. Dopiero podjęte działania energooszczędne (montaż punktów grzewczych w budynkach, montaż termostatów, docieplenie budynków, w tym okien) przyniosły oszczędności najemcom. Nastąpił spadek opłat z 2,10 DM/m2 zajmowanej powierzchni miesięcznie do około 1,00 DM/m2. Lokatorzy mieszkań, w których grzejniki zostały wyposażone w termostaty i liczniki ciepła, na nowo spojrzeli na wydatki (płaci się tylko za to, co zużyto). Obecnie renowacje budynków we wschodnich Niemczech stały się codziennością.
Załadunek...