Покупка квартиры - это ответственное и достаточно сложное дело. За недвижимость приходится выкладывать немалые суммы, а потому стоит подойти к вопросу основательно. Покупка недвижимости сопряжена с немалыми рисками, особенно если это касается вторичного рынка. Какие вопросы задать при покупке квартиры, чтобы обезопасить себя?
Алгоритм покупки квартиры на вторичном рынке
Прежде чем определяться, какие вопросы задавать при покупке вторичной квартиры, нужно изучить алгоритм совершения сделки. Вот как это происходит:
- поиск подходящего объекта;
- осмотр квартиры;
- заключение предварительной сделки (договора задатка) и внесение авансового платежа; подготовка пакета документов;
- заключение договора купли-продажи и нотариальное оформление;
- государственная регистрация в УФРС.
Перечень документов
Для совершения сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке вам понадобится определенный пакет документов. А именно:
- правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности продавца на квартиру;
- паспорта участников сделки;
- техпаспорт БТИ с экспликацией;
- выписка из счетов ТСЖ и ЖЭУ;
- согласие других пользователей квартиры или заинтересованных лиц на ее продажу;
- нотариально заверенная доверенность (если сделку проводит третье лицо).
Кто собственник квартиры?
Какие вопросы задать при покупке квартиры? Первое, чем вы должны поинтересоваться - кто владеет квартирой по документам? В идеале вы должны иметь дело непосредственно с владельцами недвижимости, а не с их представителями (родственниками, друзьями, соседями и так далее). Право собственности должно быть зарегистрировано в Росреестре. Конечно, продажа квартиры по доверенности предусмотрена законодательством, но эту схему часто используют мошенники, поэтому лучше не рисковать.
Важно уточнить, на каком основании собственник владеет квартирой (что должно быть подтверждено соответствующими документами). Историю возникновения прав нужно изучить для того, чтобы удостовериться, что после покупки квартиры вы не столкнетесь с чьими-то претензиями на ее владение. С наибольшим риском сопряжены такие варианты:
- свидетельство о праве на наследство;
- соглашение о разделе имущества;
- договор пожизненного содержания с иждивением.
Как долго квартира находится в собственности продавца?
Среди списка какие вопросы задать при покупке квартиры важное место занимает вопрос о продолжительности владения. В идеале собственник должен владеть недвижимостью не менее трех лет. Чем дольше этот срок, тем меньше рисков на то, что кто-то сможет оспорить право собственности на квартиру, когда она уже будет куплена вами. Даже если дело дойдет до судебного разбирательство, продолжительность владения недвижимостью предыдущим хозяином станет аргументом в вашу пользу.
Если человек перепродает квартиру, например, через полгода владения, это должно вас насторожить. Такие схемы нередко используют мошенники. Также быстрая перепродажа может осуществлять с целью скрыть нарушения, которые были допущены в ходе осуществления сделки купли-продажи. А еще может быть такое, что человек обнаружил обман (жилье заложено или у него есть другие собственники) и попросту хочет избавиться от проблемной недвижимости без финансовых потерь.
Кто прописан в квартире?
Составляя список, какие вопросы задать при покупке квартиры, важно уточнить, кто прописан в квартире. Вот существенные моменты:
- Несовершеннолетние дети. Важно, чтобы их права не были нарушены в процессе совершения сделки купли-продажи.
- Супруг (супруга) основного собственника. Он (она) должен дать согласие на продажу. Возможно, понадобится разрешение попечительского совета на продажу квартиры.
- Лица, проходящие воинскую службу. Без их согласия невозможно продать квартиру.
- Лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы. Их разрешение на продажу квартиры также необходимо.
Есть ли обременения (ограничения)?
Есть ли обременения - это еще один существенный пункт из разряда "какие вопросы нужно задавать при покупке квартиры". Например, решением суда на недвижимость может быть наложен арест. В этом случае продавец может предложить вам внести аванс, чтобы он мог погасить долг, из-за которого наложен арест на имущество. Но это очень рискованная сделка. И не факт, что продавец не попытается скрыть от вас наличие ареста.
Также обременением может быть тот факт, что квартира является обеспечением по ипотечному кредитованию. На самом деле, подобные сделки разрешены. Но также высок риск обмана и мошенничества. Также обременением может считаться судебная тяжба в отношении данного объекта недвижимости.
Еще один подводный камень - источник средств на покупку квартиры предыдущим хозяином. А именно если недвижимость была куплена на материнский капитал, то право собственности распространяется на всех членов семьи, включая детей. При продаже недвижимости последние обязательно должны быть оформлены в другой квартире. Если продавец не выполнил это условие, есть риск, что сделку купли-продажи признают недействительной.
Была ли перепланировка?
Какие вопросы нужно задавать при покупке квартиры? Обязательно уточните, была ли перепланировка. Но не стоит верить на слово. Попросите у продавца техпаспорт и внимательно изучите его на предмет соответствия реальному состоянию недвижимости. Если вы выявили несоответствия, уточните, согласованы ли изменения в БТИ.
Если выяснится, что перепланировка не узаконена, покупка станет для вас большим риском. Во-первых, контролирующие органы могут наложить на вас штраф, а во-вторых, есть риск, что вас обяжут привести недвижимость в надлежащее состояние, которое соответствует техпаспорту.
Каково техническое состояние квартиры?
Помимо юридических моментов, стоит уделить внимание техническому состоянию жилья. Вот какие вопросы задавать при просмотре и покупке квартиры, чтобы понять, насколько комфортной она будет для вас:
- Из какого материала сделаны стены и перекрытия? Панельные дома плохо держат тепло зимой и сильно перегреваются летом. В этом плане более приемлем кирпич. Также стоит обратить внимание на внутреннее и внешнее утепление стен.
- Насколько хороша шумоизоляция? В полной тишине прислушайтесь, не доносятся ли звуки из соседних квартир (особенно уязвимое место - санузел). Также сравните уровень шума в квартире при открытых и закрытых окнах. Узнайте, нет ли рядом промышленных объектов, оживленных транспортных путей или шумных ночных заведений.
- Качественная ли проводка? Старая алюминиевая проводка уязвима к перепадам напряжения, что может стать причиной поломки современных электроприборов. Хорошо, если проводка заменена на медную. Также хорошо, если к каждой ветке будет подключен отдельный УЗО-автомат. Чтобы убедиться в качестве проводки, попросите продавца включить одновременно несколько электрических приборов.
- В каком состоянии водопровод? Самостоятельно проверьте, насколько хорош напор воды в кранах, не засорена ли канализация. Визуально оценить состояние труб и сантехники. Уточните, как давно менялись трубы (причем не только в квартире, но и по стояку).
- Хорошо ли отапливается квартира? Самую достоверную информацию можно получить, если вы покупаете квартиру в отопительный сезон. Хорошо, если установлена система автономного отопления. Но важно, чтобы она была оформлена соответствующим образом. Обратите внимание на состояние труб и радиаторов, уточните, когда они были заменены (как в квартире, так и по стояку).
- Есть ли счетчики? Хорошо, если на все коммуникации были установлены соответствующие счетчики. Это позволит вам сэкономить на коммунальных платежах.
Есть ли скрытые дефекты?
Какие вопросы можно задать при покупке квартиры? Поинтересуйтесь у продавца, имеет ли помещение какие-то дефекты? Есть ли дыры или трещины в стенах (скорее всего, они спрятаны под обоями), не протекает ли крыша, не сыреют ли углы и так далее. Конечно, продавец вряд ли признается, поэтому вам придется все проверять самостоятельно. Возможно, это станет поводом отказа от покупки. А если квартира вам очень нравится, выявленные дефекты могут стать для вас аргументом во время торга.
Какой контингент соседей?
Какие вопросы задать продавцу при покупке квартиры? Какой бы хорошей ни была квартира, качество жизни в ней во многом зависит от соседей. Поинтересуйтесь у продавца, не живут ли рядом любители громкой музыки, скандалисты, люди, злоупотребляющие алкоголем или наркотиками. Если вы не переносите табачный дым, поинтересуйтесь, не живут ли по соседству заядлые курильщики и так далее.
Особенно пристальное внимание нужно уделить личности соседей, которые живут непосредственно через стенку, сверху и снизу. Нет ли среди них любителей стучать по батареям, не зальют ли они ваш новый ремонт и так далее.
Аванс или задаток?
А еще какие вопросы необходимо задавать при покупке квартиры? Конечно же, финансовые. Как правило, если покупателю нравится квартира, он вносит задаток или аванс в размере 5-10% полной стоимости, чтобы продавец снял ее с продажи. Это что-то вроде предоплаты. Если сделка срывается (независимо от причин), то аванс возвращается покупателю в полном размере.
Иначе обстоит дело с задатком. Если сделка купли-продажи срывается по вине покупателя, он теряет уплаченную сумму. Если же сделка сорвалась по вине продавца, он возвращает покупателю задаток и еще такую же сумму. Поэтому формальности очень важны. Их нужно обсудить заранее и четко прописать в договоре.
Организационные моменты
Если вам понравилась квартира и вы намерены ее купить, стоит уточнить ряд организационных моментов. Вот какие вопросы задавать при покупке квартир риэлтору или собственнику:
- В какой срок собственник и другие пользователи квартиры выпишутся из нее?
- В какой срок жильцы смогут физически выселиться из квартиры?
- Какие вещи (мебель, техника и так далее) передаются в собственность новому владельцу?
Как не попасться на уловки мошенников?
Разобравшись, какие вопросы надо задавать при покупке квартиры, возьмите на вооружение еще несколько рекомендаций, как уберечь себя от мошенников:
- Удостоверьтесь в дееспособности покупателя. Если вы покупаете квартиру у человека пожилого возраста, понадобится справка из психоневрологического диспансера. Это гарантия того, что вас и владельца квартиры не пытаются обмануть мошенники.
Избегайте сотрудничества с людьми, которые вызывают у вас подозрения. Это касается как прямых продавцов, так и риелторов. Также не стоит покупать вторичную квартиру у юридического лица.
Тщательно проверяйте документы. Если у вас возникают сомнения, обращайтесь за помощью к юристу для проведения глубокой экспертизы.
Для составления договора купли-продажи обращайтесь к специалистам.
Не обольщайтесь низкой ценой. Конечно, есть вероятность, что стоимость ниже рыночной вызвана острой необходимостью в быстрой продаже квартиры (например, по семейным обстоятельствам). Но в большинстве случаев это признак мошенничества.
Не торопитесь с оплатой. Производите ее только тогда, когда сделка будет признана законной в УФРС. Для этого можно использовать банковские ячейки с опцией блокировки.
Производите оплату в присутствии свидетелей. Так вы обезопасите себя от мошенничества.
Заключение
Зная, какие вопросы задают при покупке квартиры (вторички в нашем случае), нужно позаботиться о дополнительных источниках информации. Что может быть лучше беседы с соседями? Уж им-то нет смысла утаивать от вас информацию относительно чистоплотности продавца, собственников квартиры, технического состояния дома, репутации района и прочих существенных моментов. Пожалуй, самая общительная аудитория - это бабушки на лавочках. У них вы наверняка получите самую достоверную информацию.
Вопросов, которые необходимо задать продавцу, существует достаточно много. Каждый из них можно отнести к той или иной области бизнеса. Вопросы желательно не просто задать, но и проверять полученные ответы.
Важно понимать, что все вопросы необходимо задавать в нужный момент. Если Вы находитесь на первой встрече с продавцом, нет смысла задавать глубокие вопросы по бизнесу. У Вас еще будет время для того, чтобы разобраться в этом.
Мы советуем сосредоточить свое внимание на вопросах, благодаря которым Вы сможете сравнить данное предложение с предложениями других собственников. Мы предполагаем, что исходные данные, которые генерирует данный бизнес, Вам уже нравятся.
Почему Вы продаете бизнес?
Этот вопрос позволит Вам получить представление о целесообразности продажи для нынешнего собственника. Этот вопрос не поможет Вам понять, покупать или нет бизнес, но он может дать дополнительные рычаги управления в дальнейших переговорах.
Вы можете получить информацию о срочности продажи, что позволит Вам больше продавить по цене продавца. Иногда Вы можете понять, что для продавца важны условия дальнейшего сопровождения или условия по самому процессу купли-продажи, тогда Вы получите более выгодные предложения по скорости сделки и дополнительным бонусам.
Будете ли сопровождать бизнес после покупки (платно или бесплатно)?
Какой бы хороший бизнес не был, он в любом случае сильно зависит от нынешнего собственника: от его профессионализма, компетенции, любви к делу, финансовых и нефинансовых целей.
Самый сложный этап для Вас как для покупателя - переходный период. Вы должны понимать, какой бы большой доход не показывал бизнес в прошлом, это не может гарантировать уровень прибыльности в будущем. По нашему опыту, самое опасное время для покупателя - это переходный период. Он длится от 1 месяца до полугода.
Какой актив Вы считаете ключевым в бизнесе?
Иногда ценность одного и того же актива может быть не равнозначна для покупателя и продавца. Мы можем только догадываться, что является ценным активом. Иногда мы именно из-за этого актива и покупаем бизнес. Может быть, так оно и есть.
Но важно увидеть и другую точку зрения. Это поможет Вам как в торге, так и для дальнейшего осуществления коммерческой деятельности. Ключевой актив - это то, вокруг чего и должен строиться весь процесс переговоров и дальнейшего переоформления.
Нет смысла тратить много времени на второстепенные моменты, если Вы достигли своей ценности по передаче самого ценного актива. А если Ваше понимание ценного актива не сходится с мнением продавца, то это хороший повод дешево приобрести ценный актив. Или, если это возможно, пытаться приобрести его отдельно.
Насколько вы можете подтвердить все заявленные цифры?
Микробизнес в Российской действительности не всегда поддается прямой проверке. Это следует понимать, когда Вы начинаете проверять бизнес. Большинство микро и малых предприятий работает в реалии российской экономики. Это не повод отказаться от покупки готового бизнеса. Это повод создать свою систему оценок и проверочных действий, повод оценить финансовые поток, проработать финансовую модель и смоделировать будущий возврат инвестиций.
Расскажите о перспективах и почему Вы этого не достигли?
Можно точно сказать, что не каждый собственник расскажет Вам обо всех рисках, которые Вас ждут при проверке бизнеса или в дальнейшем управлении. Но мы точно знаем, что каждый собственник с удовольствием и достаточно подробно расскажет о перспективах данного бизнеса.
Уже на первой встрече Вы можете примерно накидать дальнейшую стратегию развития бизнеса. Это, безусловно, поможет оценить потенциал бизнеса и то, насколько быстро можно расширить этот бизнес.
Имеете ли вы описанные бизнес-процессы или инструкции?
В любом крупном бизнесе на каждую штатную единицу Вы найдете достаточно большой объем инструкций и регламентов. А все взаимодействия между отделами и департаментами можно увидеть в описанных бизнес процессах и схемах взаимодействий.
Необходимость в таком инструменте возникает как только собственник уже не успевает сам следить за каждым сотрудником, а организационная система требует большей независимости от одного источника информации. Ввод нового сотрудника, его система обучения, аттестация, система подчинения - все это должно быть описано в бизнесе.
В малом бизнесе 95% предприятий пока не имеют таких документов. К этому нужно относиться с пониманием. Но нужно точно понимать, что с уходом старого собственника, уходит и самый главный источник информации всей организационной системы. Если есть управленческая команда, которая может безболезненно заменить собственника - это ваше преимущество. Если же нет, то ваша задача в переходном период е - описать хотя бы основные бизнес процессы. Если Вы не знаете, как это делать, то данную услугу можно заказать на стороне. В том числе и в компании Альтера Инвест.
Есть ли у вас человек, который без Вас может управлять бизнесом?
Человек или команда, которые могут управлять бизнесом в отсутствие собственника - это своего рода живые инструкции. Если в бизнесе, который Вы покупаете, есть хорошая команда управленцев (или хотя б управляющий в одном лице), то это снизит Ваши риски на переходный период в разы.
Идеальная ситуация, когда бизнес имеет одновременно и инструкцию и квалифицированную команду управленцев. Важно помнить, что управленцы в отличие от инструкций, могут покинуть компанию в любой момент. Поэтому важно внимательно ознакомиться с трудовыми договорами, регламентирующими возможность расторжения взаимоотношений с компанией. А если необходимо, то составить свои, учитывающие все ваши потребности.
Откуда приходят ваши клиенты?
Любой бизнес вне зависимости от размеров, сферы и местоположения существует только из-за существования клиентов, которые покупают услугу или продукт данного бизнеса. И важно понимать не только риски связанные с тем, что Вы можете потерять часть клиентской базы, но еще более важно понимать, как можно заменить этих клиентов. Удержать клиентов вы сможете, а возможно и нет. Это классно понимать.
Но здорово полностью понять и оценить свои возможности по увеличению выручки. Риск не такой сильный, если вы знаете, чем крыть:). Какие риски есть, что клиентский поток иссякнет? Откуда я могу еще привлечь клиентов? Сейчас не думайте о том, что они могут уйти. Спросите - достаточно ли будет у меня инструментов, чтобы этих клиентов удержать и увеличить их количество.
Готовы ли вы к всесторонней проверке?
Уже один этот вопрос сможет открыть вам прозрачность намерений самого собственника бизнеса. Продумайте весь процесс проверки бизнеса и обязательно спросите готовность этого у продавца. Может нет смысла готовиться к этой проверке, тратить своё время, привлекать подрядчиков и т.д.?
Могу сказать, что большинство продавцов не готово пустить вас проверять их бизнес без дополнительного финансового подтверждения ваших намерений. Для этого вносится обеспечительный платёж в размере от 10 до 30% и прописываются все условия проверки. Встречаются собственники, которые ни при каких условиях не готовы открывать всю кухню своего бизнеса. Периодически это может быть индикатором недобросовестных намерений продавца, периодически неадекватности продавца, но зачастую это просто процесс переговоров и обсуждение условий, благодаря которым он пустит Вас проверять бизнес.
Положительная ли динамика за последние полгода?
Бизнес - это живой организм, переживающий определенные циклы в своём развитии. Глядя на циклы развития публичных компаний, которые торгуются открыто., можно увидеть, что компанию всегда сопровождают взлеты и падения.
У бизнеса нет стабильно ровного положения. Важно определить,какой период жизни будет у бизнеса после покупки. Он также будет идти вверх? Сможете ли Вы продержать положительную динамику? Но закон покупки активов гласит, что всегда выгоднее покупать актив на экономическом спаде, чтобы получить максимальную доходность в будущем. Поэтому положительный тренд - это хорошо, но отрицательный тренд - это возможность купить недооцененный товар, который сможет дать вам большую прибыль.
Положительная динамика - смогу ли я удержать этот тренд (но доходность меньшая, рентабельность низкая). Отрицательная динамика - смогу ли поменять этот тренд и сорвать куш на данном инструменте инвестирования.
Покупка бизнеса по шагам
Это не окончательный список вопросов, а только начало всего процесса проверки. Больше о проверке бизнеса читайте в других моих статьях. В основе всех моих статей - опыт брокеров и наших клиентов. Я расскажу, как выбирать бизнес и избегать возможных рисков.
Прежде чем отправляться к продавцу автомобиля для осмотра, вы должны заранее подготовить вопросы к владельцу машины, записав их в свой или блокнот. Иначе во время осмотра автомобиля из-за эмоций (особенно если вам понравился автомобиль) вы можете забыть, о чем хотели спросить продавца. И самое плохое, что, не получив ответы на все вопросы, вы рискуете приобрести не совсем то, что искали. Вот основные вопросы, которые вы должны задать владельцу машины. И помните: даже если продавец автомобиля кажется вам честным и порядочным, не верьте всем его ответам. Вполне возможно, что он, чтобы убедить вас в покупке авто, что-то недоговаривает и даже преувеличивает. Всегда проверяйте слова продавца и сопоставляйте его ответы с тем, что видите при осмотре.
1) Уточните, сколько километров пробег автомобиля
Во время осмотра спросите неожиданно и невзначай, какой . Владелец авто в 99% случаев помнит свой пробег. Ведь одометр на приборной панели находится прямо перед водителем. Иногда бывает так (особенно это случается с неопытными продавцами машин, которые, например, продают автомобиль впервые), что после скручивания пробега продавец в ответ на ваш вопрос нечаянно называет реальный пробег авто, забывая о том, что ранее у машины был скорректирован пробег, для того чтобы ввести в заблуждение будущих потенциальных покупателей.
В итоге неопытные продавцы часто просто-напросто прокалываются на подобных неожиданных вопросах. Если во время осмотра машины вам удастся вывести продавца на чистую воду, бегите от этого автомобиля. Ведь у него, скорее всего, скручен пробег. Причем обращаем внимание на то, что пробег обычно скручивается не менее чем на 50 000-100 000 км. Меньше скручивать невыгодно, ведь за корректировку одометра нужно платить. В итоге, чтобы отбить затраты на скручивание пробега, нужно корректировать одометр как минимум на 50 тыс. км, чтобы получить выгоду от продажи .
Если же вы не заметили, что продавец что-то недоговаривает, и считаете, что владелец машины порядочный, все равно отгоните машину в сервис для комплексной диагностики. В том числе для электронной диагностики, в рамках которой необходимо проверить соответствие пробега на одометре показаниям различных датчиков, многие из которых хранят в своей памяти историю пробега. Также пробег нужно сопоставить с моточасами, которые также считает компьютер любого современного автомобиля. Кстати, часто именно моточасы и забывают исправить во время . Они-то вам и помогут выявить авто со скрученным пробегом. Правда, обратите внимание, что если машина, например, преимущественно эксплуатировалась в северных регионах страны, где в зимнее время наблюдаются очень низкие отрицательные температуры, то большие моточасы могут означать, что машина практически не глушилась, чтобы не было проблем с утренним запуском мотора. Об этом подробнее ниже.
2) Спросите, эксплуатировался ли автомобиль при экстремальных температурах
Конечно, вряд ли вам ответят правдиво. Но иногда встречаются продавцы, которые все-таки раскрывают вам информацию о том, что автомобиль эксплуатировался в экстремальных погодных условиях. Например, наиболее опасны автомобили, пришедшие в средние или южные полосы России из северных регионов, где в зимнее время температура в среднем держится не выше -30 градусов. В итоге в таких регионах многие автовладельцы предпочитают чаще не глушить двигатель, чтобы затем не встретиться с проблемой запуска холодного мотора. Хотя кто-то использует вебасто для предварительного ночного подогрева двигателя. Но опять же эта система подогрева без запуска двигателя есть не у всех автомобилей.
В итоге часть машин с Севера расходится затем по другим регионам страны. Ведь люди с Севера знают, что у местных машин огромные наработанные моточасы, в результате чего предпочитают с такими машинами не связываться. Но в других регионах многим автолюбителям и невдомек, что большие моточасы также не несут в себе ничего хорошего. Ведь с большими наработанными моточасами также существенно снижается, точно также как с большим пробегом на одометре.
Вот почему при осмотре подержанного автомобиля вы должны быть очень внимательными к автомобилям, которые преимущественно эксплуатировались в северных регионах страны с низкими отрицательными температурами в зимнее время. Помните, что северяне стараются не брать такие местные автомобили, зная о том, что многие автовладельцы в зимнее время не глушат сутками двигатель в своей машине.
В итоге эти автомобили с большими моточасами отправляются в другие регионы для продажи ничего не подозревающим автолюбителям, для которых главное - пробег. И что самое плохое, такие северные автомобили действительно имеют небольшие пробеги. Но, взяв такой , вы будете очень разочарованы низким ресурсом мотора.
3) Спросите владельца, каким топливом он заправлял автомобиль
При осмотре автомобиля вы должны обязательно поинтересоваться, каким топливом владелец машины заправлял ее. Естественно, перед встречей вы должны будете выяснить, какое рекомендует заправлять автопроизводитель автомобиля, который вы собираетесь смотреть.
Да, конечно, многие продавцы вам, скорее всего, не скажут правду, если они заливали в бак топливо ниже качеством, чем рекомендовал автопроизводитель. Но, возможно, вы поймете, что владелец авто в ответ на ваш вопрос о топливе что-то скрывает или откровенно врет.
4) Может ли автомобиль посмотреть свой автомеханик?
Во время встречи с продавцом автомобиля спросите владельца, можно ли вам провести диагностику технического состояния машины у своего знакомого автомеханика. Если получите отказ, уточните причины. Если продавец опасается ехать к вашему автомеханику, где, возможно, в машине специально найдут недочеты с целью сбить цену, предложите тогда владельцу машины поехать сделать диагностику к дилеру.
Если же продавец отказывается от любых диагностик и осмотров , то тогда, скорее всего, у него есть что скрывать об автомобиле. В этом случае не связывайтесь с такой машиной.
5) Когда был куплен автомобиль? Собственник ли продавец автомобиля?
Также одними из первых вопросов, которые вы должны задать продавцу машины, должны быть вопросы с целью убедиться, что перед вами настоящий собственник. Для этого спросите продавца, является ли он юридически собственником машины (вписан ли он в паспорт транспортного средства | |).
В том числе уточните у него, когда он купил автомобиль, у кого и сколько времени владел машиной.
Если перед вами не настоящий владелец, а его доверенное лицо, то сообщите ему, что сделку вы с ним подписывать не будете. Даже если у представителя владельца есть нотариально заверенная доверенность. Заявите продавцу, что подписывать договор купли-продажи автомобиля вы будете только с собственником. Почему нельзя связываться с посредниками?
Это опасно, поскольку доверенность представителя на момент сделки может быть уже отозвана собственником, а сама машина может находиться . В этом случае вы, отдав деньги посреднику, рискуете в последующем даже потерять автомобиль, так как его настоящий владелец может его забрать на законных основаниях.
Поэтому мы настоятельно не рекомендуем связываться с посредниками и перекупами, которые стараются продавать автомобили, не фигурируя нигде в договоре купли-продажи. Обычно они просто продают чужие машины и получают за перепродажу комиссию. К сожалению, на рынке также много откровенных мошенников.
6) Был ли автомобиль битый?
Также во время осмотра спросите продавца, попадала ли машина в ? Если да, то обязательно уточните характер повреждений автомобиля и процесс его восстановления. Попросите тогда у продавца архивные документы об аварии и об оценке ущерба, полученного автомобилем в аварии.
Так вы примерно узнаете, как сильно пострадало авто. Естественно, найти на рынке честных продавцов не так-то легко. Поэтому, скорее всего, об аварии вам либо вообще ничего не скажут, либо о чем-то умолчат. Поэтому вам самостоятельно придется выяснять, бился ли автомобиль, замеряя толщину лакокрасочного покрытия кузова с помощью толщиномера, осматривая размеры заводских зазоров кузова, сравнивая их друг с другом, а также искать косвенные признаки, что автомобиль бился и красился. В том числе вам придется пробить через различные онлайн-базы историю автомобиля на предмет аварии.
Например, на сайте ГИБДД и на сайте вы можете бесплатно получить подробную информацию об истории автомобиля. Если ДТП произошло за последние несколько лет, то, скорее всего, данные базы выдадут вам информацию об аварии и даже о характере удара.
7) Можно ли провести тест-драйв автомобиля при осмотре?
Так уж завелось, что при осмотре подержанного автомобиля потенциальные покупатели просят хозяев прокатиться, сев за руль, чтобы протестировать машину на ходу. Например, во время тест-драйва на ходу вы можете послушать, как ведет себя подвеска машины, чтобы понять, в каком она находится состоянии. Также во время пробной поездки вы определите состояние тормозной системы, системы охлаждения и т. д.
Если продавец автомобиля отказывает вам в тест-драйве, то такой автомобиль не стоит брать. Ведь в противном случае вы купите кота в мешке.
8) Есть ли на автомобиле новые запчасти и компоненты?
Поинтересуйтесь у продавца, какие запчасти в процессе эксплуатации были установлены на машину. Также спросите, какие в ходе ремонта и технического обслуживания были установлены компоненты - оригинальные или нет.
1. «Здравствуйте, я по поводу машины. Скажите, а вы - сам владелец, или просто занимаетесь продажей?»
Ответ на этот вопрос покажет, что можно будет выяснить о машине по телефону, а что - нет. Владелец прекрасно знает историю автомобиля, а посредник - лишь в общих чертах.
Если вам отвечают, что машина (например) дяди, или сестры - ваш следующий вопрос касается оформления сделки купли-продажи:
1.2 «То есть у вас имеется нотариально заверенная генеральная доверенность на право продажи этой машины, или же, если мы договоримся, и дело дойдет до сделки - то я буду оформлять договор с непосредственным владельцем, который вписан в ПТС?»
Правильный ответ - один из этих двух вариантов. Неправильный - «у меня есть копия паспорта владельца, договор оформим в фирме». Это значит, что перекуп выкупил этот авто, взяв с бывшего владельца расписку в получении денег и копию паспорта. Сделку он предлагает оформить в магазине, где его знают и доверяют ему. В договоре продавцом будет указан бывший собственник, а перекуп за него распишется. Это не законно, однако так работает большинство частных перекупов. Юридически правильно заключать сделку купли-продажи с тем лицом, которое имеет на это право. Это сам владелец автомобиля, либо комитент (в случае оформления через договор комиссии), либо доверенное лицо хозяина, которое имеет на руках нотариально заверенную доверенность на данный автомобиль с правом его продажи.
ОК, выяснили, кто продает автомобиль - салон, перекуп, знакомый-родственник, или сам хозяин. Следующий вопрос:
2. «Скажите, а она по ПТС именно (к примеру) 2010 года выпуска, И ВЫПУЩЕНА, И ПРИОБРЕТЕНА В ЭТОМ ЖЕ ГОДУ?»
Бывает так, что машина выпущена, например, в 2009 году, а куплена в январе 2010. Это влияет на ее цену (среди машин 2010 г.в.) в сторону понижения. В объявлении продавец такой машины часто указывает не год выпуска по ПТС, а год покупки машины, не утруждаясь написать в поле «дополнительная информация» этот важный нюанс. Но вас может ждать и приятный сюрприз в виде честного человека, который купил ее в салоне в феврале 2011, хотя по ПТС она 2010 года. Опять же, не все догадываются указать этот момент в объявлении.
Если машина старше 1 года, а в объявлении указано, что у машины 1 хозяин по ПТС, то уместно спросить:
3. «Скажите, а вы ее единственный владелец по ПТС?» (если продает хозяин), или «Скажите, а по ПТС у нее один хозяин?» — если продает не сам владелец.
Потому что иногда в объявлении пишут, что владелец один, а на деле оказывается, что это не так. Если продавец - второй (и далее) владелец по ПТС, то надо еще задать вопрос:
3.1 «Скажите, а у вас она как давно?»
Если машине три года, у продавца она два года во владении, и до него был один владелец - это вполне нормально. Если же он ее оформил на себя месяц назад и сразу продает - то почему он так быстро решил избавиться от машины? И если потом все же поедете смотреть машину со странной историей смены владельцев по ПТС - отнеситесь к проверке более тщательно, чем в первом случае.
Если продает хозяин, и он - единственный владелец, то следующий вопрос звучит так:
4. «Скажите, а за время ее жизни что происходило с ней в плане кузовных работ, какие детали менялись, красились, какие аварии были?»
Вопрос задается доброжелательным, позитивным тоном - это важно, потому что создает впечатление, будто для вас кузовные работы не являются принципиальным моментом, и побуждает продавца более подробно рассказать историю машины, чем если бы вопрос был задан с ноткой подозрительности и недоверия.
Вопрос касательно кузовного ремонта второму (и далее владельцу) звучит так:
4.2 «Скажите, а при вас, и при предыдущем(их) владельце(ах) что происходило с ней за время ее жизни в плане аварий, какие детали менялись, красились?»
Если продавец вообще не был ее владельцем, то вопрос звучит так:
4.3 «Скажите, а вы знаете историю ее кузовных работ, что с ней было в плане ДТП за время ее жизни, какие кузовные детали менялись, красились?»
Многие не говорят, что с машиной было серьезное ДТП (если оно было), надеясь, что при осмотре человек этого не заметит. Однако сказать, что с машиной совсем ничего не происходило, им тоже совесть не позволяет. Если же по телефону задать правильные вопросы - в ряде случаев человек приходит к подсознательному заключению, что общается с профи, и рассказывает больше, чем планировал изначально. Например, если продавец отвечает, что «там красился только капот и крыло переднее левое», то уместно уточнить: «…и, наверное бампер тоже менялся, и фара, так?» Если ответ утвердительный, то дальше можно спросить: «а подушки стреляли, когда была эта авария, и если да - то там сейчас заглушки просто стоят, или новые подушки вставили?» И если подушки безопасности не ставились после "отстрела" (стоят заглушки), то цена машины должна быть существенно ниже рынка, потому что это дорогая деталь. А для большинства автовладельцев наличие подушек - принципиальный момент.
Если по телефону выяснится, что авария была, то надо спросить, была ли во время аварии задета геометрия кузова, проводились ли стапельные работы. В сущности, это самая главная опасность, которая может поджидать покупателя подержанного авто. В машине все поддается ремонту, или замене - были бы деньги. Все, кроме кузова, пострадавшего в серьезной аварии. В ряде случаев с ним ничего сделать нельзя.
После того, как продавец перечислит, какие детали красились (например «только передний бампер», уместно уточнить:
5. «То есть я правильно понимаю, что если другие детали посмотреть толщиномером , то он покажет, что они не крашены?»
Ответ может дать много дополнительной информации по машине.
6. «Скажите, а ТО у нее делались по сервисной книжке, у официального дилера, или так, своими силами?»
Если сервисная книжка имеет все отметки - то пробег машины документально подтвержден. Если сервисной книжки нет - то пробег может быть какой угодно , услуги по коррекции спидометра сегодня стоят от 500 до 15000 рублей, в зависимости от модели. На пробег не стоит особо заморачиваться - более важно техническое состояние машины. Можно накатать 100.000 км и содержать машину в идеале, а можно и за 40.000 превратить ее в ушаток. Для хорошей иномарки 100.000 все равно еще маленький пробег, так что это не очень важно.
7. «Скажите, а вот на данный момент, по кузову и по технической части - какие вложения требуются в машину, что там прямо сейчас по ней надо делать?»
Ответ позволит сразу приблизительно оценить общую сумму затрат на покупку с учетом устранения важных для вас недостатков.
8. «А резина к ней - два комплекта - и зима, и лето?»
Если комплект один - прибавляйте к затратам на покупку стоимость второй резины, если с ней идет два комплекта и каждый на отдельных дисках - это хороший бонус, потому что на шиномонтаже вы дважды в год будете хорошо экономить.
9. «А цена - ХХХ тысяч - она предполагает еще какой-то торг на месте?»
Задавая этот вопрос, ОБЯЗАТЕЛЬНО ПРОИЗНЕСИТЕ ЧЁТКО И РАЗБОРЧИВО ЦЕНУ, УКАЗАННУЮ В ОБЪЯВЛЕНИИ!!! Человек может опечататься, размещая рекламу, и указать не ту цену, которую он хочет получить. Лучше выяснить недоразумение по телефону, чем при осмотре, после «двух часов по пробкам».
9.1 Если в объявлении указан автомобиль с автоматической коробкой передач, но нет фотографии салона машины изнутри, на которой отчетливо видно рычаг коробки - обязательно задайте уточняющий вопрос: «А коробка-«автомат у нее - нормально работает?» Дело в том, что часто при размещении объявления продавец ошибается, и ставит отметку не в том месте. Из-за этого машина с механической коробкой передач публикуется в Сети, как машина с АКПП. Чтобы не прокататься зря - уточняйте это по телефону.
10. «А где ее можно посмотреть, если что, и в какое время?»
Если машина вам очень нравится, цена ниже рынка, продает сам хозяин - лучше всего ехать и смотреть ее сразу же после созвона - хорошие машины уходят быстро.
В этом случае надо спросить хозяина, может ли он показать машину прямо сейчас? Затем - есть ли уже у него сейчас договоренность с кем-то о просмотре, едет ли кто-нибудь к нему прямо сейчас, или пока нет?
Если нет, то надо представиться, сказать, вы готовы сейчас подъехать и посмотреть машину, сказать, что ехать вам до него примерно Х минут, и попросить его договариваться с другими потенциальными покупателями о просмотре хотя бы на Х+60 минут, чтобы вам зря не скататься. Тогда у вас будет гарантия, что машину не перехватят у вас перед носом.
В последнее время на авто.ру распространилась такая мошенническая схема: публикуется объявление машины по цене существенно ниже рынка. Когда вы туда звоните, человек в разговоре сообщает, что сейчас показать машину не может, а может, например, только завтра. В некоторых случаях так оно и есть. Однако во многих - нет. «Продавец» врет очень убедительно, упоминает множество мелочей, делая рассказ о несуществующем автомобиле максимально достоверным. Расчет строится на том, что человек, желающий «застолбить» авто, перечислит задаток за него на мобильный телефон «продавца». Как вы уже наверное догадались, ДЕЛАТЬ ЭТОГО НИ В КОЕМ СЛУЧАЕ НЕ НАДО. Если получится посмотреть машину - хорошо. Если нет - ничего страшного. Процент мошенников среди таких объявлений слишком высок, чтобы идти на риск и высылать задаток. Отличительный признак таких объявлений - номера машин на них закрыты в графическом редакторе, или машина сфоткана так, что номеров не видно. Обычному продавцу нет смысла скрывать номер своей машины. Еще вариант - фотография в объявлении вообще не публикуется.
Для вашего удобства я так же записал такой разговор по телефону на диктофон. Вы можете прослушать его вот тут:
Автомобили, привезенные в РФ из Канады и США, можно проверить по базе данных Carfax, где содержится вся история автомобилей, эксплуатировавшихся на территории этих двух государств. Подробнее - .
Это стоит знать! На хитрого продавца, который хочет выдавить максимум денег из своей недвижимости, найдется информированный покупатель, который желает платить справедливую цену и умеет определять истинную стоимость жилья.
Главное, что необходимо уже на этапе поиска – задать максимум важных вопросов продавцу, чтобы в дальнейшем за эйфорию от найденного варианта не пришлось расплачиваться участием в судебных тяжбах. Проведя опрос среди профессиональных риелторов, наша редакция подготовила краткое руководство для тех, кто не хочет купить «кота в мешке» и желает сделать правильный выбор.
Выбор достойной жилплощади и ее последующее приобретение – достаточно сложный процесс, который требует грамотного, а лучше – профессионального подхода. Поскольку среди покупателей немало тех, для которых такая сделка является единственной в жизни, для решения этой «задачи со многими неизвестными» нужна хорошая «шпаргалка». Итак, куда нужно смотреть и о чем следует спросить при покупке квартиры?
Первичное жилье: что нужно узнать, если дом только строится
Если вы нашли идеальное описание и проект будущей квартиры в новостройке, очень внимательно ознакомьтесь со всей информацией, присутствующей на сайте застройщика. В обновленной версии закон ФЗ-214 обязует девелоперов обнародовать абсолютно все – от разрешительной и проектной документации до бухгалтерской отчетности. Важно убедиться в том, что на строительство дано «добро», и вообще – в том, что застройщик следует закону во всех нюансах своей деятельности.
Если сайт выглядит каким-то недоделанным, об этом и стоит спросить в первую очередь, так сказать, для начала разговора, а потом прямо поинтересоваться готовностью застройщика показать документа прямо здесь и сейчас.
Крайне важен вопрос о том, будет ли подписан и сразу зарегистрирован договор долевого участия . В идеале стоит посмотреть предлагаемую версию этого документа. Если представители застройщика рассказывают о некоем предварительном варианте или показывают некие договора залога или чего-то еще, это верный признак того, что с документами пока не все в порядке.
Хотя это не значит, что в такой ситуации надо немедленно бросать трубку или, сломя голову, бежать из офиса продаж. На самом деле, предложение подписания предварительного договора в большинстве случаев означает, что разрешение готовится, но пока его нет. Но и подписывать «филькину грамоту» - тоже ни к чему. Стоит уведомить застройщика, что впоследствии вы еще поинтересуетесь возможностью подписания настоящего ДДУ, не нужно поддаваться на рекламные уловки. Только «правильный» договор, зарегистрированный должным образом , предполагает полноценную законодательную защиту, в остальных случаях дольщик действует на свой страх и риск.
Беседа в отделе продаж: уточняющие вопросы
Если предполагается подписание договора, и разрешение на строительство есть, надо еще раз уточнить гарантируемые сроки завершения строительства . Кроме того, следует попросить назвать точную цену, поскольку на сайте или в рекламном проспекте могут оказаться совсем другие цифры.
Удостоверившись в том, что репутация застройщика ничем не омрачена, и он готов соблюдать закон, можно перейти к деталям, касающимся качественным параметрам жилья, от которых, собственно, зависит степень его комфортности:
Какие технологии применяются, по какому принципу подбираются и как проверяются на качество строительные материалы?
Какой будет внутренняя отделка?
Какие используются звукоизоляционные и теплосберегающие технологии?
Каковы перспективы перепланировки?
Каким будет паркинг, и где он расположится?
Какие планы девелопера по развитию районной инфраструктуры (с указанием предполагаемых сроков) ?
Если вы или кто-то из вашей семьи имеет ограниченную мобильность или другие особые потребности, стоит выяснить, все ли необходимое делает в этом плане: пандусы, ширина дверей, порожки и так далее.
В целом, если девелопер соблюдает ФЗ-214, покупать квартиру в новостройке, вопреки слухам, несколько безопаснее, чем приобретать жилье на вторичном рынке, о котором речь пойдет ниже. В этом случае история квартиры начинается с первого собственника, а значит, исключен риск того, что ненароком объявятся неучтенные наследники прежнего владельца или выяснится, что квартира продана незаконно.
Покупка «вторички»: имейте смелость спрашивать обо всем
В процессе приобретения жилья на вторичном рынке, «допрос с пристрастием» стоит начинать уже с телефонного разговора. Для начала надо выяснить, с кем именно вы имеете дело: с собственником, его представителем или обычным риелтором, который решил указать в объявлении «без посредников», чтобы заманить покупателя. Затем стоит еще раз уточнить ту информацию, на основании которой вы выбрали именно эту квартиру: месторасположение, площадь, цена, наличие ремонта.
Нужно сразу задать вопросы, ответы на которые позволят определиться, стоит ли в принципе отправляться осматривать эту квартиру. У каждого покупателя могут быть свои индивидуальные пожелания. Кого-то интересует солнечная сторона, а кто-то, наоборот, любит жизнь в тени. В любом случае, для встречи надо выбрать светлое время суток и позаботиться о том, чтобы во время осмотра хватило времени для прояснения всех вопросов.
Формируем список: категории контрольных вопросов
Если участие в каких-либо сделках и вопросы торга – не самая сильная ваша сторона, а от одной только мысли, что придется придираться и выяснять все нюансы, становится не по себе, лучше пригласить с собой более предприимчивого и уверенного человека. Будет вполне нормально, если вы возьмете с собой список вопросов, «шпаргалка» поможет не растеряться при встрече с продавцом, задача которого вполне понятна – без долгих выяснений продать свою недвижимость.
Все вопросы при осмотре квартиры можно условно разделить на пять категорий:
Вопросы о собственниках, зарегистрированных людях и праве владения;
Вопросы о юридической чистоте квартиры;
Документальные вопросы;
Вопросы о состоянии жилья;
Вопросы о социальном окружении.
Их можно по-разному структурировать и задавать в произвольном порядке, но главное – ничего не упустить.
Базовый вопрос: а кто собственник?
Первое, что стоит выяснить – кто является официальными собственниками квартиры, сколько их, и все ли владельцы знают, что жилье продается. Лучший вариант – общаться с законными хозяевами недвижимости или, по крайней мере, с одним из них. Если вы имеете дело с официальным представителем, который ведет дела по доверенности, надо сразу попросить этот документ и задать вопрос о том, будет ли владелец присутствовать при подписании договора, и можно ли связаться с ним.
При отрицательных ответах на эти вопросы дальнейшие действия без юриста лучше не предпринимать. Если же есть альтернативные варианты, где квартиры продают сами хозяева, лучше предпочесть именно их.
Если среди владельцев жилья есть несовершеннолетние , придется проследить за тем, чтобы органы опеки дали разрешение на отчуждение недвижимости. То же касается случаев, когда дети просто зарегистрированы на жилплощади. С опекой придется иметь дело и в ситуациях, когда жилье продают недееспособные взрослые граждане. Количеством и социальными характеристиками всех зарегистрированных тоже надо поинтересоваться, равно как и перспективой их выписки из квартиры.
Важно также разобраться, когда и на каких основаниях было получено право собственности на квартиру, и зарегистрировано ли оно должным образом в Росреестре . Стоит задать продавцу и вопрос о том, сможет ли кто-либо впоследствии заявить права на квартиру. Конечно, хозяева могут и не раскрыть всю информацию, но все же поинтересоваться надо.
Тот факт, что жилплощадь совсем недавно была получена по наследству, должен насторожить – после продажи могут появиться дополнительные наследники, претендующие на недвижимость.
Нет ли обременений или незаконной перепланировки?
Квартира, которая приобретается, должна быть юридически абсолютно чистой, и в интересах покупателя, если в этом вопросе не будет никаких компромиссов. Поэтому стоит задать вопрос о том, не пребывает ли жилплощадь под обременением . Это может быть незакрытый ипотечный или любой другой кредит под залог недвижимости, какие-то незавершенные судебные разбирательства, арест из-за давно не вносимых коммунальных платежей и так далее.
Если в квартире была проведена перепланировка , надо понять, зарегистрированы ли внесенные изменения официально . Если забыть об этом вопросе, впоследствии можно столкнуться с большими затратами на приведение в порядок документов или даже с тем, что вместе с квартирой появятся проблемы с законом.
Как обстоят дела с документами? Все ли бумаги в наличии?
Необходимо сразу выяснить у собственника, успел ли он собрать все документы, требуемые для продажи квартиры, или же эта работа – дело будущего. Если квартира нужна срочно, важно понимать, что некоторые бумаги ожидаются до месяца, а весь процесс может затянуться еще сильнее.
Стоит спросить о том, какие документы владелец готов показать прямо сейчас. Конечно, продавец не обязан предъявлять полный пакет, пока не достигнута договоренность о сделке. Но категорический отказ или настойчивые уверения, что даже его паспорт находится где-то в другом месте, должны заставить проверять документацию с утроенной бдительностью.
Внимательный осмотр: в каком состоянии жилье на самом деле?
При внешнем осмотре даже очень придирчивый покупатель всего может и не заметить, а неприглядные стороны жилья, так или иначе, обнаружится уже в процессе проживания в квартире. Здесь поможет базовое понимание психологии: задавая вопрос о скрытых дефектах, стоит внимательно наблюдать за продавцом. Как бы он ни уверял в безупречности жилья, взгляд его будет непроизвольно направлен на самую уязвимую зону. Попытка вывести вас из помещения, отвлечь внимание или слишком поспешные ответы могут быть сигналом к тому, что человек что-то скрывает.
Стоит спросить, тепло ли в квартире зимой, были ли проведены какие-либо работы по теплосбережению, насколько качественно выполнены перекрытия. Не помешает поинтересоваться и тем, какой микроклимат в угловых квартирах, давно ли менялись трубы, в каком состоянии проводка и так далее.
Вопрос соседства: кто проживает рядом?
К вопросу о непосредственных соседях стоит отнестись со всей серьезностью, а в идеале – познакомиться с ними лично. По подъезду тоже стоит прогуляться, да и пообщаться с консьержкой или бабушками на лавочке тоже будет полезно. Они могут рассказать многое и о владельцах жилья, и об их соседях.
Стоит сформировать представление о том, какая компания обслуживает дом, насколько качественно она выполняет работу, и какие претензии к ней обычно предъявляют жильцы. Что касается инфраструктуры, лучше лично разобраться с тем, на каком расстоянии находятся важные объекты, в частности, не переполнены ли окрестные школы, где ближайшая остановка общественного транспорта, и тому подобное.
Если все в квартире понравилось, и полученная информация только укрепила вашу уверенность в том, что недвижимость выбрана верно, напоследок стоит спросить продавца, готов ли он будет вернуть задаток, если в ходе подробной проверки выяснятся какие-то несоответствия, или сделка сорвется по вине хозяина. На самом деле, собраны еще не все сведения, покупателю предстоит еще проверить документы и зафиксировать все нюансы сделки в договоре.
Заключение
Итак, на осмотр квартиры стоит приходить максимально подготовленными, со списком вопросов и в идеале – не в одиночестве. Даже если время не терпит, а квартира нравится, уточнять детали и проверять документы в спешке нельзя. Тщательный анализ всех нюансов в итоге обернется экономией времени, а во многих случаях – еще и денег.
Надеемся, что информация, предоставленная нами в рамках данной статьи, окажется полезной для потенциальных покупателей на первичном и вторичном рынках недвижимости.
Игорь Василенко
Загрузка...