Analiza sporów dotyczących kredytów hipotecznych (Chepurova A.)

Data opublikowania artykułu: 04.05.2017

Liczba osób kontaktujących się organizacje komercyjne(banków) na uzyskanie kredytu hipotecznego rośnie z roku na rok. Kredyt hipoteczny pomaga rozwiązać odwieczny problem mieszkaniowy. Podpisanie dokumentacji kredytowej jest bardzo ważny punkt, do którego pożyczkobiorca musi podchodzić możliwie ostrożnie, bo za to, czego nie dokończyłeś dzisiaj, będziesz musiał zapłacić jutro. Na co należy zwrócić szczególną uwagę podczas podpisywania dokumentów kredytowych przy zaciąganiu kredytu hipotecznego?

UMOWA HIPOTEKI (NUANSE)

1. Stopa procentowa

Często zdarza się, że składając wniosek do oddziału banku o kredyt, kredytobiorca proszony jest o wypełnienie wniosku kredytowego z jedną stopą oprocentowania, a podczas podpisywania dokumentów kredytowych oprocentowanie kredytu zmienia się i najczęściej wzrasta o duża strona. Powodów może być kilka. Najczęściej, gdy kontaktowałeś się z bankiem, na ten produkt kredytowy obowiązywała specjalna promocja, a gdy podpisywałeś dokumentację kredytową, promocja ta wygasała. Aby informacja ta nie stała się dla Ciebie przykrą wiadomością po podpisaniu umowy kredytowej, przestudiuj dokładnie umowę kredytową i umowę o kredyt hipoteczny pod kątem wskazania oprocentowania kredytu hipotecznego.

2. Harmonogram płatności

Zwróć uwagę na harmonogram spłat; należy go przekazać pożyczkobiorcy pod podpisem. Jeśli wysokość miesięcznej raty Ci nie odpowiada, zawsze możesz omówić ten warunek z przedstawicielem banku, możesz wydłużyć okres kredytowania, jednocześnie zmniejszając kwotę miesięcznej raty. W przeciwnym razie, jeśli nie dotrzymasz podpisanego harmonogramu spłat, bank może zająć nieruchomość określoną w umowie kredytu hipotecznego.

3. Ubezpieczenie

Koniecznie sprawdź, jakie warunki ubezpieczenia są określone w umowie, gdyż to kredytobiorca będzie musiał pokryć koszty ubezpieczenia. Przestudiuj dokładnie ten rozdział kredytu hipotecznego, zwróć uwagę na terminy, w jakich kredytobiorca musi dostarczyć bankowi podpisaną umowę ubezpieczenia – za naruszenie tych terminów banki z reguły nakładają kary.

4. Kary za naruszenie warunków umowy kredytowej

Zwróć jak największą uwagę na informację o wysokości kary za każdy dzień opóźnienia w płatnościach. Umowa może przewidywać także inne rodzaje zachęt dla kredytobiorcy do terminowego regulowania płatności wynikających z umowy kredytu, np. kary.

5. Prawa i obowiązki stron

Co do zasady w umowie kredytu hipotecznego bank zawsze ma więcej praw niż obowiązków. Analizując tę klauzulę umowy kredytowej, kredytobiorca powinien zwrócić szczególną uwagę na to: czy bank ma prawo samodzielnie podwyższać oprocentowanie (tzw. zmienną stopę kredytu) i czy prawo to zostało określone w umowie kredytowej , określić limity oprocentowania banku, które mogą zostać podwyższone.

Zasadniczym punktem umowy kredytu hipotecznego jest wskazanie warunków, po zaistnieniu których bank ma prawo rozwiązać umowę kredytu z kredytobiorcą i przejąć nieruchomość obciążoną hipoteką. Należy to wyraźnie zaznaczyć w dokumentacji pożyczki. Najczęściej powtarzanie się przeterminowanego zadłużenia przez kredytobiorcę częściej niż trzy razy w roku uznawane jest przez banki za niewywiązanie się z warunków umowy kredytowej, co daje prawo do jej wypowiedzenia. Można jednak określić bardziej rygorystyczne warunki dla kredytobiorcy, np. bank może zastrzec sobie prawo w przypadku jednorazowej zwłoki w płatności do żądania rozwiązania umowy kredytowej.

Obowiązki, jakie będzie musiał spełnić kredytobiorca wynikający z umowy kredytu hipotecznego, nie ograniczają się do terminowego regulowania miesięcznych spłat kredytu. Umowa kredytu hipotecznego może wskazywać na obowiązek kredytobiorcy corocznego przekazywania pożyczkodawcy zabezpieczenia do wglądu, przedstawienia dokumentu potwierdzającego opłacenie składek ubezpieczeniowych itp. Za niedopełnienie tych „obowiązków” bank może nałożyć na Ciebie kary.

Przed podpisaniem dokumentacji kredytowej zapoznaj się dokładnie z warunkami określonymi w umowie kredytu hipotecznego, omów kontrowersyjne Twoim zdaniem kwestie ze specjalistą kredytowym i poproś go o wyjaśnienie tego czy innego punktu umowy.

Podpisywanie umowy o kredyt hipoteczny ma wiele niuansów i są one wymagane szczególną uwagę po stronie kredytobiorcy, gdyż w przypadku sporu prawnego bank będzie się odwoływał poprzez obecność Twojego podpisu na dokumentacji kredytu, a co za tym idzie Twoją zgodę na określone warunki banku.

SPORY PRAWNE O KREDYTY HIPOTECZNE (PRZYKŁADY Z PRAKTYKI SĄDOWEJ)

Niestety rzeczywistość jest taka, że z roku na rok wzrasta liczba spraw hipotecznych. Kredytobiorcy łamią warunki umowy kredytowej, a banki zmuszone są zwrócić się do sądu.

Bank złożył pozew przeciwko kredytobiorcy o windykację długu z tytułu kredytu hipotecznego i przejęcie nieruchomości zastawionej na podstawie umowy kredytu hipotecznego - mieszkania. Na poparcie swoich żądań przedstawiciel banku wskazał, że kredytobiorca nie wywiązywał się ze swoich zobowiązań wynikających z umowy kredytowej, kredyt nie został spłacony, odsetki za wykorzystanie środków kredytowych płacone były z naruszeniem harmonogramu spłat, w związku z czym zwrócił się do pobrać kwotę długu od kredytobiorcy i zająć nieruchomość obciążoną hipoteką na podstawie umowy o kredyt hipoteczny nieruchomość - mieszkanie. Kredytobiorca sprzeciwił się przejęciu przedmiotowego mieszkania, wskazując, że przy zakupie mieszkania korzystał z kapitału macierzyńskiego. Sąd I instancji podjął decyzję o ściągnięciu od kredytobiorcy kwoty długu wynikającego z umowy kredytu, której odmówiono przejęcia mieszkania obciążonego hipoteką; Skład sędziowski zgodził się z wnioskami sądu pierwszej instancji (orzeczenie apelacyjne Moskiewskiego Sądu Miejskiego w sprawie nr 11-39562).

Takie stanowisko sądów opiera się na Przeglądzie praktyki orzeczniczej w sprawach cywilnych związanych z rozstrzyganiem sporów dotyczących realizacji zobowiązań kredytowych z dnia 22 maja 2013 roku, który stanowi, że w przypadku rozstrzygania przez sąd roszczeń o przejęcie nieruchomości nieruchomość zobowiązał się do zapewnienia spłaty zadłużenia z tytułu kredytu, prawnie istotną okolicznością wchodzącą w zakres przedmiotu dowodu i podlegającą badaniu przez sąd jest wyjaśnienie kwestii wagi naruszenia przez dłużnika zobowiązania zabezpieczonego zastawić, a także ustalić podstawy prawne dokonać zajęcia nieruchomości obciążonej hipoteką.

Wnioski Sądu Apelacyjnego opierają się także na fakcie, że zastaw pełni funkcję stymulującą dłużnika do należytego wykonania zobowiązania głównego, celem umowy zastawnej nie jest przeniesienie własności przedmiotu zastawu z zastawcy na zastawnika, a przejęcie zastawu jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy pożyczkobiorca dopuścił się istotnych naruszeń płatności wynikających z umowy pożyczki.

Również sądy pierwszej i apelacyjnej instancji brały pod uwagę gotowość kredytobiorcy do wywiązania się ze swoich zobowiązań wynikających z umowy kredytowej i dokonania płatności w celu spłaty zadłużenia.

Rozpatrując ten spór pomiędzy bankiem a kredytobiorcą, sąd ocenił nie tylko naruszenie przez kredytobiorcę miesięcznych płatności i wysokość zaległego zadłużenia, ale także chęć kredytobiorcy poprawienia obecnej sytuacji i gotowość do spłaty kredytu. Również, moim zdaniem, istotnym argumentem w postanowieniu sądu był fakt, że pożyczkobiorca nabył sporną nieruchomość ze środków kapitału macierzyńskiego.

W konsekwencji tylko wtedy, gdy dopuszczalne naruszenia przez kredytobiorcę miesięcznych płatności wynikających z umowy kredytowej będą współmierne do tak skrajnego wymogu pożyczkodawcy, jak przejęcie nieruchomości, sąd dokona przejęcia nieruchomości określonej w umowie o kredyt hipoteczny. Najczęściej sytuacja ta rozwija się szczególnie w przypadku kredytów hipotecznych, w które zaangażowane są fundusze kapitału macierzyńskiego. W innych przypadkach sądy częściej realizują żądania banków w przypadku niewykonania przez kredytobiorcę swoich zobowiązań.

Z analizy praktyki sądowej wynika, że spory dotyczące spłaty kredytu hipotecznego powstają także pomiędzy byłymi małżonkami, którzy będąc w zarejestrowanym małżeństwie otrzymali kredyt hipoteczny. Powstaje pytanie, jak podzielić zobowiązania dłużne pomiędzy już byłych małżonków i który z małżonków w przypadku rozwodu ponosi ciężar spłaty kredytu hipotecznego. Jeżeli byli małżonkowie zawarli z bankiem umowę kredytu, w której występowali jako współkredytobiorcy, a zatem zgodzili się ponosić solidarną odpowiedzialność z tytułu umowy kredytu, wówczas bank ma prawo żądać od obojga byłych małżonków dokonania płatności na kredyt hipoteczny.

CZY MOŻNA PODZIELIĆ DŁUGI W RAMACH UMOWY POŻYCZKI MIĘDZY MAŁŻONKAMI?

W praktyce sądowej zdarzają się przypadki, gdy sąd dokonuje podziału całkowitego zadłużenia małżonków wobec banku, wyklucza jednego z małżonków z listy dłużników na podstawie umowy kredytu hipotecznego, w przypadku gdy mieszkanie zakupione za środki z kredytu hipotecznego zostaje przeniesiony na inny.

Rozważmy przykład z praktyki sądowej.

Kredytobiorca zwrócił się do sądu z wnioskiem o skreślenie jej byłego małżonka z listy dłużników wynikających z umowy kredytu hipotecznego. Na poparcie swoich twierdzeń wyjaśniła, że będąc w zarejestrowanym związku małżeńskim, ona i jej mąż przeznaczyli środki pochodzące z kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości – mieszkania, które zostało zastawione bankowi na podstawie umowy o kredyt hipoteczny. Po rozwodzie doszło do porozumienia pomiędzy kredytobiorcą a jej byłym mężem, zgodnie z którym były mąż zrzeknie się udziału w mieszkaniu nabytym za kredyt hipoteczny, a także odmówi spłaty kwoty zadłużenia wynikającego z umowy kredytowej, co fakt potwierdza paragon. Przed sądem przedstawiono dowody potwierdzające dokonanie płatności przez pożyczkobiorcę. Aktem sądowym sąd postanowił podzielić wspólne długi małżonków wynikające z umowy pożyczki i wykluczyć pozwanego z liczby pożyczkobiorców na podstawie umowy pożyczki (decyzja Avtozavodsky sąd rejonowy miasta Niżny Nowogród w sprawie nr 2-2646).

Należy zauważyć, że decyzje te są niezwykle rzadkie w praktyce sądowej, ponieważ w większości przypadków banki kredyty hipoteczne wskazać solidarną odpowiedzialność kredytobiorców.

Jeżeli w umowie kredytu kredytobiorcy występują jako dłużnicy solidarni, muszą uzyskać zgodę banku na przeniesienie długu z jednego małżonka na drugiego. Dostawać wyrażona zgoda dla banku jest to prawie niemożliwe, ponieważ obecność dłużników solidarnych znacząco pomaga bankowi zmniejszyć ryzyko niespłacenia zadłużenia z tytułu umowy kredytowej, gdyż przy solidarnej odpowiedzialności dłużników bank ma prawo żądać spełnienia zobowiązań wynikających z umowy kredytowej zarówno od wszystkich dłużników jednocześnie, jak i od każdego z nich. Bez zgody banku zmiany w umowie kredytowej w zakresie zakresu odpowiedzialności wynikającej z umowy kredytowej są niedopuszczalne, gdyż w tym przypadku interesy banku zostaną naruszone. Wystąpienie do sądu o podział długu z umowy pożyczki na dłużników solidarnych również raczej nie zakończy się sukcesem, gdyż ta część zobowiązania kredytowego wiąże się ze zmianą warunków umowy kredytowej, co jak wspomniano powyżej, bez zgody banku jest to niemożliwe.

Rozważmy przykład z praktyki sądowej.

Kredytobiorca złożył pozew przeciwko bankowi o ustalenie udziałów w całości zadłużenia z tytułu zobowiązań kredytowych wynikających z kredytu hipotecznego zawartego pomiędzy nim a jego byłą żoną, o zmianę umowy kredytowej w zakresie podziału zobowiązań do spłaty kwoty zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego pożyczka. Przedstawiciel banku nie uwzględnił wniosku kredytobiorcy o zmianę umowy kredytowej, wskazując, że odpowiedzialność solidarna kredytobiorców z tytułu umowy kredytowej nie może zostać zamieniona na odpowiedzialność wspólną, gdyż narusza to w sposób istotny interes banku. Sąd I instancji odrzucił żądania kredytobiorcy, uzasadniając to tym, że kredytobiorca, domagając się ustalenia udziałów w całości zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego, wnosił o zmianę warunków umowy kredytu, na co bank nie zgodził się wyrazić zgodę, a co za tym idzie podstawy do ustalenia udziału Nie istniała odpowiedzialność solidarna wobec banku. Skład sędziowski pozostawił postanowienie sądu I instancji bez zmian (Orzeczenie apelacyjne Sądu Chanty-Mansyjskiego Okręgu Autonomicznego – Ugra w sprawie nr 33-5429/2013).

Nabierający tę decyzję, sąd wyszedł z faktu, że przepisy prawa stanowią, że kredytobiorca może żądać przed sądem zmiany warunków umowy kredytowej tylko w przypadku istotnego naruszenia przez bank powyższej umowy. W konsekwencji, jeśli bank sumiennie wywiązuje się z warunków umowy kredytowej, to bez zgody banku nie można dokonać zmian w dokumentacji kredytowej.

Konsekwentnie, w tak trudnej prawnie sytuacji, możemy rekomendować, aby kredytobiorcy wystąpili do sądu nie o podział zobowiązań wynikających z umowy kredytowej, ale o podział długów pomiędzy samymi małżonkami. W takim przypadku jednostronne zmiany w dokumentacji pożyczki nie są wprowadzane, prawa banku nie są w ten sposób naruszane, a małżonek, główny kredytobiorca, ma prawo otrzymać odszkodowanie za część dokonanych przez niego płatności gotówka z tytułu kredytu hipotecznego od drugiego małżonka. Rekompensatę tę można otrzymać zarówno w formie majątkowej, jak i pieniężnej. Ale w każdym razie byli kredytobiorcy będą musieli przedyskutować kontrowersyjne kwestie, pójść na ustępstwa i dojść do porozumienia.

Często w praktyce sądowej zdarzają się sytuacje, gdy bank jest zmuszony zwrócić się do sądu, odzyskać dług wynikający z umowy kredytowej, zająć nieruchomość określoną w umowie kredytu hipotecznego z powodu opóźnień w spłacie miesięcznych rat, naruszenia przez kredytobiorców harmonogramu spłat, co stanowi integralną część umowy kredytowej przy udzielaniu kredytu hipotecznego.

Rozważmy przykład z praktyki sądowej.

Bank złożył pozew przeciwko kredytobiorcy o windykację długu wynikającego z umowy kredytowej i przejęcie nieruchomości obciążonej hipoteką. Na poparcie swoich żądań przedstawiciel banku wyjaśnił, że kredytobiorca ma obowiązek spłacać zadłużenie wobec banku wpłacając rentę dożywotnią w dniu 15 każdego miesiąca, zgodnie z umową kredytową. Kredytobiorca wielokrotnie (ponad trzykrotnie w ciągu 12 miesięcy) spóźniał się z regulowaniem miesięcznych płatności, a także opóźniał się z miesięcznymi płatnościami renty o więcej niż 15 dni kalendarzowych, tj. nienależycie wypełnia obowiązek płacenia miesięcznych składek rentowych.

Na mocy postanowień umowy kredytu, w przypadku nie dopełnienia przez kredytobiorcę wezwania banku do pełnego i wcześniejszego wywiązania się z obowiązków wynikających z umowy kredytu, w szczególności naruszenia terminów dokonywania miesięcznych wpłat na spłatę kredytu i naliczonych odsetek więcej niż trzykrotnie w ciągu 12 miesięcy, choćby każde opóźnienie było nieistotne lub w przypadku opóźnienia w spłacie kolejnej miesięcznej raty przez okres dłuższy niż 15 dni kalendarzowych, bank ma prawo dokonać zajęcia majątku zastawionego na zabezpieczenie spełnienie obowiązków.

Kredytobiorca wielokrotnie naruszył swoje obowiązki w zakresie dokonywania płatności renty zgodnie z informacyjnym wyliczeniem miesięcznych rat, które stanowią integralną część umowy kredytowej, a także nie dopełnił termin ostateczny zobowiązania z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu, naliczone, ale niezapłacone odsetki za korzystanie z kredytu, kary. Działania kredytobiorcy naruszają uprawnienia banku wynikające z umowy kredytowej.

Roszczenia banku zostały zaspokojone postanowieniem sądu I instancji. Instancja apelacyjna pozostawiła postanowienie sądu pierwszej instancji bez zmian (postanowienie apelacyjne Sądu Miejskiego w Moskwie z dnia 04.08.2016 r. w sprawie nr 33-11857/2016).

Bank podpisując dokumentację kredytową uzgadnia z kredytobiorcą termin dokonywania płatności wynikających z umowy kredytowej, a także przekazuje kredytobiorcy harmonogram spłaty kredytu. W przypadku opóźnienia w spłacie kredytu hipotecznego z winy kredytobiorcy, bank ma prawo wcześniej rozwiązać umowę kredytu z kredytobiorcą i przejąć nieruchomość obciążoną hipoteką. Również za każdy dzień zwłoki w spłacie kredytu hipotecznego bank nalicza karę, której wysokość określona jest w umowie kredytowej. Dlatego podpisując dokumentację kredytową, należy zachować szczególną ostrożność, zadawać pytania specjalisty ds. pożyczek, uzgodnić dogodny sposób i termin dokonywania płatności w ramach umowy kredytowej. W przypadku braku możliwości spłaty kredytu w określonym terminie (przykładowo: zmiana terminu spłaty wynagrodzenie) skontaktuj się ze specjalistą kredytowym; zawsze istnieje możliwość zmiany terminu miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego.

I na zakończenie chciałbym zaznaczyć, że kredytu hipotecznego nie należy traktować wyłącznie jako możliwości szybkiego zakupu domu; przede wszystkim trzeba pamiętać, że jak każdy kredyt jest on zwrotny. Bank nie jest organizacją charytatywną i w przypadku naruszenia warunków umowy kredytowej będzie bronił swoich interesów przed sądem. Umowa kredytu hipotecznego jest zazwyczaj zawierana na długi okres czasu, dlatego trzeba wszystko przemyśleć możliwe ryzyko jakie mogą powstać w momencie obowiązywania niniejszej umowy. Jeśli nie odpowiadają Ci pewne warunki tej umowy, poszukaj innego banku, który ma dla Ciebie korzystniejsze warunki kredytowania. Jeżeli zaistnieją okoliczności, przez które nie będziesz w stanie należycie wywiązać się ze swoich zobowiązań wynikających z umowy kredytowej, bez straty czasu, skontaktuj się z pożyczkodawcą; bank chętniej przyjmie klientów, którzy sami są zainteresowani współpracą z nim. Nie należy czekać na spotkanie z przedstawicielami wierzyciela w sądzie, zwłaszcza że praktyka sądowa pokazuje to największa liczba decyzje w sporach dotyczących kredytów hipotecznych zapadają na korzyść banku.

Zakup mieszkania w ramach programów hipotecznych dla większości obywateli– Być może jedyny sposób na własny dom. Naraz od należytego wywiązania się z warunków umowy kredytowej. W przypadku istotnych naruszeń ze strony pożyczkobiorcy, pożyczkodawca ma prawo zażądać wcześniejszej spłaty całej kwoty kredytu i nałożyć egzekucję na samą nieruchomość. W artykule przybliżymy Państwu niektóre aspekty dochodzenia przed sądem zadłużenia kredytowego z tytułu kredytów hipotecznych. Podpowie Ci, w jakich przypadkach bank ma prawo odebrać zabezpieczenie – nieruchomość zakupioną w ramach programu.

Kiedy bank ma prawo zaskarżyć kredyt hipoteczny?

Zgodnie z normami obowiązującego prawa cywilnego wierzyciel ma prawo żądać wcześniejszej spłaty środków w następujących przypadkach:

Systematyczne naruszanie przez kredytobiorcę terminów dokonywania obowiązkowych płatności.
Utrata przez konsumenta z jakiejkolwiek przyczyny własności nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu hipotecznego.
Naruszenie przez kredytobiorcę obowiązków przyjęcia przedstawiciela pożyczkodawcy sprawującego kontrolę nad przeznaczeniem mieszkania i środków pożyczkowych.
sprzeniewierzenie środków pożyczki przez pożyczkobiorcę na inne cele.

Jak pokazuje praktyka, najczęstszą przyczyną wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego za pośrednictwem sądu jest wystąpienie znacznych opóźnień w obowiązkowych płatnościach. Jednocześnie zgodnie z prawem wierzyciel ma prawo żądać przejęcia zastawionego majątku jedynie w następujących przypadkach:

jeżeli kwota niewypełnionych przez kredytobiorcę zobowiązań przekracza próg 5% wartości nieruchomości hipotecznej;
naruszenie terminów dokonywania płatności okresowych więcej niż trzykrotnie w ciągu roku.

Dlatego, aby wykluczyć możliwość przejęcia mieszkania obciążonego hipoteką, postępuj zgodnie z prostymi zasadami:

nie naruszaj terminów dokonywania obowiązkowych spłat kredytu;
niezwłocznie powiadomić pożyczkodawcę o wszelkich zmianach: rejestracji własności mieszkania, zmianie pracy, sytuacji rodzinnej itp. Obowiązki te po stronie pożyczkobiorcy są określone w samej umowie kredytowej;
odnawiaj umowę co roku;
obchodzić się z obciążonym hipoteką mieszkaniem ostrożnie i wykorzystywać je zgodnie z jego przeznaczeniem. Dowolnie dopuść przedstawiciela wierzyciela do kontroli zabezpieczenia.

Kiedy kredytobiorca zaprzestanie obsługi kredytu hipotecznego, pożyczkodawca zwraca się do sądu z żądaniem rozwiązania umowy kredytu, pobrania obciążonej hipoteką nieruchomości oraz samego długu: kwoty głównej, odsetek, kar i grzywien oraz kosztów prawnych. Jak pokazuje praktyka, banki sięgają po tę procedurę jedynie w ostateczności – gdy wykorzystano wszystkie inne możliwości rozliczenia przedprocesowego i nie przyniosło to żadnych rezultatów.

Instytucje finansowe są nie mniej zainteresowane długoterminowością kredytu i jego prawidłową spłatą niż kredytobiorca. Dlatego też, gdy tylko konsument zrozumie, że powstałe przejściowe trudności finansowe doprowadzą do opóźnień w spłacie pożyczki, nie powinien unikać komunikacji z pożyczkodawcą. Należy niezwłocznie skontaktować się z bankiem pisemnie z odpowiednim wnioskiem w sprawie zastosowania wakacji kredytowych itp. Nawet jeśli pożyczkodawca nie pójdzie na ustępstwa, takie działania ze strony pożyczkobiorcy odbiją się na jego rękach w przypadku batalii prawnej.

Jeśli mimo to wierzyciel zwrócił się do sądu, nie ma powodu do paniki. Sprawy o kredyt hipoteczny rozpatrywane są w drodze postępowania windykacyjnego. Należy wziąć pod uwagę, że ignorowanie przez dłużnika wezwań nie będzie powodem do odmowy wierzycielowi zaspokojenia jego żądań. W każdym przypadku sędzia rozpatrzy sprawę i podejmie odpowiednią decyzję.

Lepiej, aby pożyczkobiorca wybrał strategię aktywnych działań mających na celu ochronę siebie. Przede wszystkim dłużnik musi szczegółowo zapoznać się z roszczeniem wierzyciela i jego wymaganiami. Jednocześnie nie powinieneś polegać wyłącznie na własnych siłach. O pomoc warto zwrócić się do specjalistów wykwalifikowanych w sprawach kredytowych.

Jeśli wystąpią znaczne opóźnienia i naruszenia warunków umowy kredytowej, dłużnik oczywiście nie będzie mógł wygrać procesu. Jednak jak pokazuje praktyka, kompetentne podejście i odpowiednia ochrona pozwalają pożyczkobiorcy np. znacząco obniżyć wysokość wymaganych przez pożyczkodawcę kar/grzywnych, kar itp. W trakcie procesu możliwe jest zawarcie ugody lub zobowiązanie wierzyciela do restrukturyzacji zadłużenia.

W zależności od przedstawionych przez wierzyciela roszczenia Ostateczne orzeczenie sądu zawiera postanowienie o ich zaspokojeniu poprzez:

zwrot kwoty zaciągniętego długu;
wcześniejsze rozwiązanie umowy kredytowej i zwrot należności. Obejmuje to zaciągnięty dług, kary, koszty prawne itp.;
kwoty zobowiązań dłużnych i nieruchomości obciążonej hipoteką, a następnie ich sprzedaż na aukcji publicznej. Jednocześnie sąd ustala także wstępną cenę sprzedaży takiej nieruchomości na podstawie wyceny przedstawionej przez powoda.

W przypadku prawidłowo skonstruowanej obrony prawnej przez pożyczkobiorcę, orzeczenie sądu może w szczególności zawierać orzeczenie w sprawie:

zmniejszenie kwoty środków zadeklarowanych do odbioru;
podwyższenie wartości początkowej nieruchomości obciążonej hipoteką podlegającej przejęciu;
udostępnianie planów ratalnych na okres do jednego roku w związku ze sprzedażą przedmiotu kredytu hipotecznego;
przeprowadzenie restrukturyzacji zobowiązań hipotecznych kredytobiorcy.

1. Czy możliwa jest spłata w ratach przez 10 lat decyzją sądu (kredyt hipoteczny)

1.1. Droga Ekaterino, Zastanawiasz się, czy istnieje możliwość spłaty zadłużenia hipotecznego w ratach? Jeśli nie obliczyłeś swoich mocnych stron i nie jesteś w stanie obsłużyć kredytu lub zaszły jakieś nieprzewidziane okoliczności (np. utrata pracy), to lepiej nie iść do sądu i udać się do banku, aby na etapie wstępnego negocjowania układu ratalnego -rozliczenie próbne. Powinieneś poinformować pracowników banku o swojej trudnej sytuacji i okolicznościach, które uniemożliwiają Ci należyte wywiązanie się ze zobowiązań kredytowych. Jeśli ludzie są rozsądni, powinni słuchać i spotykać się w połowie drogi. Teoretycznie można podsumować porozumienie ugodowe i na scenie test, ale nie polecam kierować sprawy do sądu, gdyż bank może tego zażądać wcześniejszą spłatę cały kredyt (z reguły takie warunki są określone w umowach kredytowych), zajmij przedmiot kredytu hipotecznego (mieszkania) i zabierz go na spłatę swojego zadłużenia wobec niego. Bank zwróci resztę środków (pomniejszoną o kwotę Twojego zadłużenia i koszty prawne związane z windykacją). To najbardziej negatywny scenariusz. Z tego powodu radzę nie popadać w skrajności i spróbować pokojowo rozwiązać problem z bankiem.

Obowiązek terminowej spłaty kredytu hipotecznego przewiduje odpowiednia umowa, która jest zawierana pomiędzy bankiem a kredytobiorcą. Do dokumentu dołączony jest harmonogram płatności.

Drodzy czytelnicy! W artykule omówiono typowe sposoby rozwiązywania problemów prawnych, jednak każdy przypadek jest indywidualny. Jeśli chcesz wiedzieć jak rozwiązać dokładnie Twój problem- skontaktuj się z konsultantem:

Jest szybki i ZA DARMO!

Istnieje obowiązek zapłaty naliczonych odsetek i kar. Nabyta nieruchomość pozostaje zastawem na rzecz banku.

W przypadku niewywiązania się ze zobowiązań kredytowych instytucja finansowa ma prawo przejąć mieszkanie na drodze sądowej – zgodnie z:

przepisy Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej dotyczące zastawu ().

Spory kredytowe

Praktyka orzecznicza dotycząca kredytów hipotecznych jest interesująca ze swoich powodów.

Wśród nich eksperci podkreślają:

Niezdolność kredytobiorcy do spłaty całości kredytu hipotecznego.
Niezgoda z warunkami umowy.
Uznanie poszczególnych klauzul transakcji za nieważne.
Brak zgody na tryb przejęcia zastawu.

Często zdarza się, że kredytobiorca długo spłaca kredyt hipoteczny, a ostatecznie nie płaci bankowi raczej nieistotnej jak na standardy finansowe kwoty (5-10 tysięcy rubli), która po kilku miesiącach „zamienia się” na 100 tysięcy, biorąc pod uwagę naliczone odsetki i kary.

Sprawa jest taka, że z punkt prawny W związku z tym bank ma prawo żądać spłaty tego zadłużenia, powołując się na warunki umowy kredytu hipotecznego.

Idę do sądu

Banki zazwyczaj starają się dojść do porozumienia z kredytobiorcą poza sądem. Pewnym kategoriom dłużników – rodzinom ubiegającym się o zadłużenie – przyznawane są odroczenia spłaty.

Powinieneś zwrócić się do sądu, jeśli kwota opóźnienia przekracza 500 tysięcy rubli. lub 5% wartości mieszkania.

Bank powiadamia dłużnika o możliwości wszczęcia postępowania sądowego na kilka miesięcy przed rozpoczęciem faktycznego działania.

Kredytobiorcy w takiej sytuacji będzie więcej słaba strona, gdyż niespłata kredytu hipotecznego wynika z problemów finansowych, do których dochodzi obowiązek poniesienia kosztów prawnych.

Wymagane dokumenty

Pozwany musi przygotować następujące dokumenty jako dokumenty:

Zastrzeżenia do pozwu banku.
Umowa kredytu hipotecznego i dowód spłaty zadłużenia za poprzednie miesiące.
Zaświadczenie o bieżących dochodach.
Inne okoliczności w na piśmie, wskazujące na pogorszenie sytuacji finansowej dłużnika.

Bank idzie do sądu oświadczenie o żądaniu, przedstawienie umowy kredytu hipotecznego i odniesienie się do legalności jej zawarcia.

Konieczność rozstrzygania spraw na drodze sądowej wynika z faktu, że wraz z żądaniami rozwiązania umowy i zwrotu kwoty kredytu hipotecznego banki żądają przejęcia zabezpieczenia, tj. określić cena wywoławcza, na którym mieszkanie zostanie sprzedane w drodze aukcji publicznej.

W przeciwnym razie żądania zwrotu obowiązkowych opłat można zaspokoić poprzez złożenie wniosku o wydanie postanowienia sądowego.

Praktyka sądowa w sprawach kredytów hipotecznych

Główny obszar praktyki związany jest z wymogiem banku dotyczącym pełnej spłaty zadłużenia hipotecznego.

Może:

przymusowe wypowiedzenie umowy kredytu mieszkaniowego;
wykluczenie zabezpieczenia.

Dopuszczalne jest zawarcie ugody, w której za zgodą sądu strony będą mogły dojść do obopólnie korzystnego kompromisu, bez podejmowania ostatecznego rozstrzygnięcia w sprawie.

Na korzyść pożyczkobiorcy

Praktyka sądowa na korzyść kredytobiorcy jest możliwa w przypadku, gdy bank nielegalnie nalicza odsetki lub pobiera od dłużnika ukryte opłaty.

Niezbędny:

dokładnie przeanalizuj umowę kredytu hipotecznego;
przeliczyć koszt płatności za każdy miesiąc.

Wymiana walut

przesłuchiwane są zeznania stron;
wskazane są informacje niezbędne do prawidłowego rozstrzygnięcia sporu;
strony odbywają rozprawy sądowe.

Rozwiązanie

Sędzia ma obowiązek ogłosić sentencję postanowienia w dniu rozpoznania sprawy co do istoty.

Ostateczne orzeczenie może zostać odroczone na okres nie dłuższy niż 5 dni od dnia rozprawy (art. 199 klauzula 2 Kodeksu postępowania cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Zgodnie z orzeczeniem sądu:

zawiera wnioski sądu dotyczące legalności roszczeń banku wobec kredytobiorcy lub roszczeń dłużnika wobec instytucji kredytowej;
Koszt początkowy mieszkania ustalany jest w celu wystawienia go na sprzedaż w drodze aukcji publicznej.

Strona przegrywająca ponosi koszty postępowania sądowego.

Kolekcje

Strona przegrywająca, jaką najczęściej okazuje się pożyczkobiorca, ma obowiązek w pełni zastosować się do orzeczenia sądu.

Jeżeli odmówisz dobrowolnej spłaty kredytu hipotecznego, egzekucja jest możliwa:

za mieszkanie obciążone hipoteką w banku;
za inny majątek dłużnika - w sposób określony w ustawie federalnej „O postępowaniu egzekucyjnym” z dnia 2 października 2007 r.

Postępowanie sądowe pozostaje postępowaniem niepożądanym dla banku i dłużnika.

Istnieje możliwość odroczenia wykonania orzeczenia sądu w przypadku złożenia skargi lub skargi kasacyjnej do organów wyższych.

W razie potrzeby warto skorzystać z usług wykwalifikowanych prawników.

Film o windykacji kredytów walutowych

WNIOSKI I ZGŁOSZENIA PRZYJMUJEMY 24 godziny na dobę, 7 dni w tygodniu, 7 dni w tygodniu.

09.01.2017

Kredyt hipoteczny i sąd: co zrobić, gdy bank złoży pozew?

Niestety, nierzadko zdarzają się sytuacje, w których instytucja kredytowa, która udzieliła kredytu hipotecznego, żąda jego zwrotu na drodze sądowej. Prawnicy hipoteczni z firmy M16-Consulting zauważają, że z roku na rok takich spraw jest coraz więcej: o ile 5-7 lat temu była to rzadkość, dziś sprawy o kredyt hipoteczny rozpatrywane są w sądzie regularnie.

W materiale zastanawiamy się, jakie perspektywy ma dłużnik, jeśli bank wszczął już postępowanie sądowe i jak kończą się wojskowe sądy hipoteczne.

Co musisz wiedzieć?

Zacznijmy od tego, że instytucje kredytowe w skrajnych przypadkach wolą rozwiązywać problemy na drodze sądowej. Początkowo bank na pewno będzie próbował negocjować z dłużnikiem i znaleźć kompromis.

Przed złożeniem reklamacji pożyczkodawca prześle pożyczkobiorcy zawiadomienie o swoich zamiarach, prosząc o przypomnienie o swoich zobowiązaniach finansowych. Jeżeli dłużnik nie odpowie na dokument, bank skieruje sprawę do sądu. I jak zauważają prawnicy zajmujący się kredytami hipotecznymi, w większości przypadków sąd staje po stronie instytucji kredytowej, zaspokajając roszczenia.

Czy po rozprawie będzie można zatrzymać mieszkanie?

Od razu zauważmy, że jeśli bank zwrócił się już do organów sądowych z prośbą o „wywalenie” od Ciebie długu hipotecznego, to możesz pożegnać się z mieszkaniem, ponieważ stanowi ono zabezpieczenie kredytu. W wyniku sprawy przestrzeń życiowa ma gwarancję, że trafi do banku.

Czy w takim razie sądzisz, że warto bronić swoich praw przed sądem? Odpowiadamy: zdecydowanie warto! Ponieważ w trakcie sprawy pod uwagę brane będą nie tylko losy majątku, ale także wysokość kar, grzywien i całkowitego zadłużenia. A jeśli nie będziesz walczyć o swoje prawa, to w wyniku sprawy nie tylko stracisz dom, ale będziesz miał dług wobec banku.

Czy można sobie poradzić bez prawnika hipotecznego?

Poradzisz sobie, jeśli dobrze znasz przepisy dotyczące mieszkalnictwa. Jeśli nie masz wystarczającej wiedzy prawniczej, pozytywny wynik jest prawie niemożliwy. Profesjonalista może uzyskać dla Ciebie korzystne dla Ciebie orzeczenie sądu lub ułatwić zawarcie ugody z bankiem.

Nie sposób nie wspomnieć o tym, że często bank wybierając mieszkanie jako zabezpieczenie wskazuje wartość aktualną w momencie zakupu. Oznacza to, że jeśli od transakcji minęło kilka lat i cena mieszkania wzrosła, różnicę tę tracisz i nie można jej przeznaczyć na spłatę zadłużenia. W takim wypadku prawnik pomoże przeciągnąć proces, a w międzyczasie uda się znaleźć osobę, która kupi mieszkanie po cenie rynkowej.

Jeśli nadal zamierzasz poradzić sobie na sali sądowej bez pomocy specjalisty, to chociaż skonsultuj się z prawnikiem zajmującym się kredytami hipotecznymi. Przeanalizuje materiały sprawy, a co najważniejsze, wymagania banku zawarte w pozwie i podpowie, co można zrobić w Twojej konkretnej sprawie.

Co można kwestionować?

Kwoty, jakie będą od Ciebie żądane w toku sprawy, będą przedmiotem sporu. Jest to kwota zadłużenia, opłaty za zwłokę, a nawet odszkodowanie za uiszczenie opłaty za roszczenie.

Pierwszym krokiem będzie ponowne przeliczenie zadłużenia. Nierzadko zdarza się, że kary zawarte w pozwie są o kilkadziesiąt tysięcy wyższe od rzeczywistych. Nie można z całą pewnością stwierdzić, czy jest to skutek zwykłej nieuwagi, czy też celowego przewinienia, można jednak żądać obniżenia kwoty odszkodowania.

Następnie prawnik sprawdzi, czy rzeczywiste warunki umowy kredytu hipotecznego pokrywają się z tymi, które bank wskazał w pozwie: wysokość udzielonego kredytu, warunki spłaty, kwoty wpłat, a nawet dni, w których płatności miały miejsce. Jeśli zostaną zidentyfikowane rozbieżności, pomoże to również znacznie zmniejszyć wielkość zobowiązań finansowych wobec banku.

Podział hipoteki w sądzie

Należy pamiętać, że bank może odebrać mieszkanie obciążone hipoteką nawet w przypadku, gdy dług nie powstał jeszcze, a współkredytobiorcy-małżonkowie podjęli decyzję o zerwaniu związku małżeńskiego.

W takim przypadku instytucja kredytowa uczestniczy w procesie jako strona trzecia i może dochodzić zwrotu zabezpieczenia, jeśli nie ma pewności, że byli małżonkowie spłacią dług. Pozostałą część długu jednak trzeba będzie spłacić, nawet w przypadku odebrania nieruchomości.

Spory o hipotekę wojskową

Dobra wiadomość: w przypadku kredytu hipotecznego wojskowego szanse na uratowanie mieszkania są znacznie większe. Sądy niechętnie współpracują z bankami w zakresie ich wniosków o eksmisję funkcjonariuszy. Nie oznacza to jednak, że na dłużnika nie można nałożyć kary lub odszkodowania.

Prawnicy zajmujący się hipoteką wojskową uważają, że spory często powstają na skutek luk w prawie. Niedoskonałości legislacyjne dot hipoteka wojskowa prowadzi do sporu sądowego z następujących powodów:

Zwolnienie ze służby wojskowej i w konsekwencji wykluczenie z rejestru systemu oszczędnościowo-hipotecznego. To jest najwięcej powszechny powód spory, bo niezależnie od powodów zwolnienia wojskowy traci prawo do preferencyjnych pożyczek.
Wczesne zwolnienie. W tym przypadku problem polega na tym, że funkcjonariusz traci środki zgromadzone w trakcie służby, co oznacza, że dalsze spłaty pożyczki musi dokonywać z własnej kieszeni.
Prawa bliskich. W sytuacji śmierci funkcjonariusza lub uznania go za zaginionego członkowie jego rodziny muszą przed sądem udowodnić swoje prawo do rozporządzania zgromadzonymi przez niego środkami.

Banki wiedząc jednak, że sympatia sądu jest po stronie urzędników, dążą do rozwiązania kontrowersyjne kwestie w sposób pokojowy. Przed wyrażeniem zgody na warunki instytucji pożyczkowej lepiej skonsultować się z wojskowym prawnikiem ds. kredytów hipotecznych.

Prawnicy hipoteczni w Petersburgu

„M16-Consulting” ma wspaniałe doświadczenie sprawy związane z nieruchomościami obciążonymi hipoteką. Faktem jest, że firma powstała z działu prawnego agencji nieruchomości M16, która należy do Wiaczesława Malafejewa, i początkowo specjalizowaliśmy się w sporach mieszkaniowych.

Pomoc naszych prawników w sporach dotyczących kredytów hipotecznych pozwoli Państwu zminimalizować wysokość pobieranego odszkodowania i wynegocjować z bankiem korzystne warunki.